그래서 얼마 벌었대? - 박상용

부동산에서 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마를 벌었대?

부동산 책이지만 제목이 너무 길었다.

과연 몇 명이 이 책을 볼까? 궁금하다.

박 대리를 대비하여 대화체 방식의 부동산 투자서이다.

어느 지역을 어떻게 분석해야 하고 어디를 투자를 해야 하는지 설명해주고 있다.

데이터는 전부 있다. 그러나 어떻게 이 데이터를 이용하고 분석하고 전망할 것인가?

궁금하다면, 이 책을 읽어 보기 바란다.

 

[본문 내용]

Part1. 부동산 눈 뜨다.
 왜 돈이 돈을 벌도록 만들어야 할까?
 결혼과 함께 느낀 현실의 무게 만약 월급을 못 받게 된다면?
 직장인에게 부동산 투자가 적합한 이유
   - 실패 위험이 낮다.
   - 직장업무와 병행이 가능하다.
   - 투자금 대비 수익률이 높다.
 돈이 없어도 할수 있을까?
 대출에 대한 생각을 바꾸다.
 이론공부만? 실전으로 경험하라.
 초보 투자자의 물건 선택 두 가지
   1) 갭이 작은 아파트 2) 내가 잘 아는 지역
 경험하지 않으면 모른다.

Part2. 빅데이트를 활용한 부동산 과거 여행
Part3. 하락 요인과 상승 요인을 검증해 보자.
  가격이 하락하는 도시에는 이유가 있다.
  하락 도시 사례 연구 
     인구 60만, 울산시
     인구 30만, 구미시
     인구 20만, 군산시
     인구 10만 명, 서산시
  
   * 한국감정원 부동산 통계정보시스템(r-one.co.kr)
    https://www.r-one.co.kr/rone/resis/common/main/main.do

부동산통계정보시스템

   [경기 상황을 수치화]
    1.  BSI (Biz survery index), 기업경영실사지수
        지수가 100보다 크면 경기 좋다.

        https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000559/view.do?nttId=10055770&menuNo=200690&pageIndex=1
   

    2. 한국산업단지 현황 통계 보고서 (kicox.or.kr)

      https://www.kicox.or.kr/user/bbs/BD_selectBbsList.do?q_bbsCode=1036&q_clCode=2   
       

       정보공개-산업단지정보-산업단지 통계-산업동향
    
   [각 도시의 하락 원인 분석]
    예) 울산광역시
           -매매가 가격 주시, 실업률, 입주 물량 -> 공급과잉과 지역 경기 침체가 원인
     * 부동산 시장 하락의 4대 요소
        공급 과잉, 미분양 물량 증가, 외부 영향, 단기간 급등
  
    상승 요인은 믿을만할까?
     입지, 학군, 호재, 입주 물량, 전세가율 상승, 인구증가
  
    입지? 종합운동장역 잠실엘스

    학군? 대치동 학원가, 목동 학원가 중계동 학원가, -> 학군은 떨어질 때도 있었다.

    호재? 삶이 회기적으로 변했는가? 경유지가 아닌 목적지로 실제로 사람들이 많이 오가는가?
     수서 SRT : 계획 착공, 준공이라는 이벤트가 부동산에 직접적인 영향을 미치지 않는다.
      확실한 호재 : 당산역 (2호선 + 9호선)
      당산 삼성래미안 아파트
       ->호재가 반드시 부동산 가격을 올리는 것은 아니다.
     공급이 적으면 부동산 상승?
     * 주민등록상 인구수 대비 0.5%가 한지역에서 적정 수요량이다.
       인천 동구: 공급이 적다고 부동산 가격이 무조건 상승하는 게 아니다.
 
전세 가격이 오르면 매매가도 오른다?
  청주시 사례 : 전세가 상승했는데 매매가가 하락했다.
  서초구 : 매매가 상승할 때 전세가 하락을 반복
  수원시 : 매개가 상승할 때 전세가 하락했다.
  수도권 : 전세 가격 상승이 매매 가격 상승으로 이어졌다.
  
 인구가 증가하면 부동산 상승?
  특정지역이 인구수 증가가 부동산 가격과 직접적인 연결 된다고 보기는 어렵다.
 
  ==> 절대적인 상승 키워드는 없다.
 
Part4.  실적에 투자하기
 

   부동산 심리로 투자 후보지역을 투자하라.
   매수우위 지역 확인하라.
     KB 부동산 -뉴스/자료실 - 주간 KB주택 시장 동향 - 시계열 자료 다운
   
     * 매수우위 지수 40포인트 기준으로 올라가면 상승 요인이 된다.
   
   통계자료로 지역의 가능성을 살펴라.
    행정안전부 - 주민등록 인구 통계 - 원하는 지역 검색 - 궁금한 지역 인구/세대수 확인
   * 순이동자수 = 전입자 - 전출자
   http://27.101.213.4/index.jsp# 
 

  지역경기를 나타내는 BSI지수
  
  입주물량 미분양 물량 점검
 
  주목하지 않았던 지역 살펴보기 
    PIR 지수 점검
    주택 가격과 가구소득
    도시의 실업률
    
  세대수 증가비율 점검
    전세가율 수익룰 최소화  70% 수준
    입주물량
    주택을 매입하는 연령대

    연간 적정 물량 = 30-50대 인구수 ×  1.3%
       2년 6개월간 입주물량 = 2.5 x 1.3%
       2년 6개월간 적정 입주물량 30-50대 인구수 x 3.25%

    미분량률
      적정 분양률 = 지역 세대수의 0.3% 정도

    거래량 움직임
     적정 거래율 = 해당 월 거래량/ 평균 월 거래량