이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다 - 김경필

 

최근 다주택자에 대한 세금 강화에 따라 임대사업자 혜택이 사라고 있다.
이번 정부의 다주택자에 대한 규제는 더 강화될 것으로 예상되는바,
1 주택자는 어떻게 똘똘한 집을 마련해야 할까 고민하던 차에 이 책을 접하게 되었다.
정책 부분에 대한 해석도 있고, 종자돈 마련해서 부동산에 투자해야 된다는 기본 원칙을 이야기하고 있다.
내가 산 아파트가 적정한 가격인지 매물 비교과 적정 아파트 가격 비교는 도움이 많이 되었다.
다만 제목처럼 똑똑한 아파트를 가지고 위해 어느 지역에 어느 아파트를 사야 하는 내용은 빠져 있어 아쉽다.
한채 가지고 있으신 분들인 이 책을 참고로 어떻게 수익을 극대화 해야할지 고민해 보기를 바란다.

[본문 요약]

모든 경제 활동의 인프라가 서울에 집중되어 있는 상황에서 서울 외곽에 아무리 집을 많이 짓는 다고 해도 서울 중심에 있는 투잭과 똑같은 주택을 공급하는 것은 
절대 아니다. 

누구나 부러워할 만한 성공을 이루었지만 자전거를 타고 출퇴근하는 부자, 수수한 옷차림에 직원들과 커피 한잔을 함께하는 CEO,
이런 부자가 진정으로 멋진 것이다.

소득 대비 너무 높은 전세금이나 전세자금대출은 그만큼 똘똘한 아파트 마련을 방해하는 적이 될 수 있음을 명심하자.
일반적으로 신혼부부라면 전세금이 가국 연 소득의 3배를 넘지 않는 것이 좋다.

내집 마련 숙제를 끝낸다는 뜻은 내 집의 대출이 치소 20% 이하가 되는 경우를 말한다.

소득이 높고 낮음을 떠나 대한민국에 사는 사람이라면 누구든 결혼한 지 15년이 지난 후에는 저축을 단 한 푼도 하지 못한다.

싱글이라고 하다러고 최소한 내 집 마련은 경제활동이 중단될 수도 있는 사회적인 정년 65세에서 최소한 15년 전인 50세까지는
내 집 마련을 끝내야 한다.

전세자금, 결혼 자금 등 확실한 목돈이 필요한 시점까지 자신이 정한 목표를 달성하고 돈을 지켜내려는 이자율이 높고 낮음에 상관없이
돈을 한 곳에 강제적으로 모아두는 정기적금이 기본이 되어야 한다.

주택 가격은 집을 팔려는 사람이 부르는 값이 호가라고 부르고, 시세는 일정 시기의 주택 가격으로, 지역별 부동산 중개업소의 실제 거래 가격과
시장에서 나온 매물의 호가 등을 기준으로 부동산 시세 사이트마다 공시된다.

[아파트 매물 비교]
S아파트 매물 7.3억 호가 7.5억 월세 1억/75만원 전세 4.2억 매물 4
L아파트 매울 7.1억 호가 7.4억 월세 9천만/80만원 전세 4.1억 매물 3

D아파트 매물 6.3억 호가 7.2억 월세 5천만/70만원 전세 3.9억 매물 X

D아파트가 적정 가격일까? 단 SLD 아파트 주변에 위치해 있다.

S 연간 현금 흐름
  보증금 1억 X 은행이자 1.5% = 년간 150만원
  월세 75만언 X 12개월         = 연간 900만 원 ==> 합계 1050만 원

L 연간 현금 흐름
  보증금 9천만원 X 은행이자 1.5% = 년간 135만 원
  월세 90만원 X 12개월               = 년간 960만 원   ==> 합계 1095만 원

D 연간 현금흐름
  보증금 5천만 X 은행이자 1.5% = 년간 75만원
  월세 70만원 X 12개월            = 년 840만 원     ==> 합계 915만 원

S 요구 수익률 1050만원/7.5억원(호가기준) = 1.4%
L 요구 수이귤 1096만 원/7.4억 원 (호가 기준) = 148%
D 요구 수익률이 1.45%(SL평균 적용) 적용하면 => 915만 원/1.45% => 6.3억 원 예상
근데 위에 보면 호가는 7.4억원으로 주변 시세보다 9천만 원 올라가 있는 상태다.
주변보다 호가로 나온 이유는 경쟁 매물이 없으니 마음데로 가격을 올릴 수 있는 것이다.

자산 가격이 올라가려면

 자산 가격 =  현금흐름 ↑ / 요구수익률 ↓ 되어야 한다.

실제 서울 아파트 가격을 확인하고 계산해보자.
 예) 전용 80M^2 보증금 80만원/70만원
 
      현금흐름 보증금 3천만원 X 은행이자 1.5% = 45만 원/년
                  월세 70만원 X 12개월              = 840만 원/년   => 합계 885만 원

      년 885만원 / 요구 수익률 R = 아파트 가격
    
      예금의 요구수익률 1.5% < R < 상가 평균 임대수익률 3.4%  => 중간점임 2.45%로 계산하면
     
      적정 아파트 가격은 3억 6122만 원이다. 
      이것을 실 거래 가격과 대비해보기 바란다.

적당한 리스크를 감수하고 적당한 수익을 올리려는 사람들이 늘어나야만 경제가 돌아간다.

시장에서 안전자산으로 분류되면 끝없이 오를 것이고 안정성에 약간이라도 의심이 생기면 끝 모를 추락이 반복될 것이다.

재테크 능력이란 가치에 비해 가격이 낮을때 사서 가치가 비해 가격이 높아졌을 때 파는 능력을 의미한다.
가격은 눈에 보이지 않지만 가치는 눈에 보이지 않는다.

똘똘한 아파트 하나의 위력은 가격 상승에 있는 것이 아니라 바로 세금혜택에서 나오는 것이다.
9억 원 넘는 고각 주택이어도 10년 이상 보유한다면 9억추과분에 대해 양도소득이 발생할지라도 80% 공제해준다.

일부 특정 아파트로의 쏠림현상이 커지는 또 다른 이유는 1주택자와 다주택자들의 대한 정부의 압박이다.

수도권의 집값은 반드시 그런 것은 아니지만 대체로 일자리 밀립지역에 가까우면 서울이 높고 멀면 서열이 낮이지는 기본 구조를 가지고 있다.