돈 되는 아파트 투자의 정석 - 김도사 김석준

부동산의 투자 스킬보다 부동산 관련 철학책 같은 느낌이다.
투자를 할 때 어떤 방향으로 접근해야 하면 어떻게 생각을 고쳐야 부동산에 대한 접근이 쉬워진다는 느낌을 받았다.

책을 읽어 보면 누가 어디서 얼마를 벌었다는 내용과 돈에 대한 숫자 내용은 전혀 없다.
이런 마음 가짐으로 초보 투자자로서 부동산에 투자해야 한다는
일종의 인문학적인 부동산 교본이라고 생각해본다.

종잣돈 모으기부터 부동산 임장까지 방향을 설정해 주면서 초보자가 시간으로 경험으로 이해해야 할 것을 미리 풀어놓았다.
책을 사라고 추천하기에는 그렇지만 한 두 번 읽어 보는 것은 좋을 것 같다.


[본문 요약]

1장.

정부가 원하는 것은 집값이 안정화되고 실수요자들의 집을 살 수 있게 하는 것이다.

2장.
1. 돈을 모아서 집을 사야 한다고 생각하게 되면, 장기간에 걸쳐 큰돈을 모아야 하기 때문에

    아파트를 사는 것은 불가능하다고 느끼게 된다.

2. 정부에서 운영하는 주택담보 대출을 활용하면 은행 대출보가 저렴한 비용을 대출을 받을 수 있다.
3. 아파트 가격은 우상향 성향을 가지므로 돈을 모아서 집을 사려고 한다면 평동 돈만 모아야 한다.

3장.
 돈 버는 집을 사기 위해서는 게으름과 나태함에 벗어나야 한다. 내가 직접 공부하고 조사하고 현장을 다녀야 투자와 실거주를 모두 만족시키는 아파트를 사서 내 집 마련 재테크에 성공할 수 있다.
 
1. 돈이 없어서 집을 살 수 없다고 생각하는 이유는 나태하기 때문이다.

    왜냐하면 집 사는 것을 포기하는 순간 더 이상 집을 사기 위한 노력을 하지 않아도 되기 때문이다.

2. 돈 버는 집을 사기 위해서는 게으름과 나태함에서 벗어나 직접 공부하고 현장을 다녀야 한다.
3. 돈이 없어서 집을 못 산다고 생각하는 사람들이 집을 못 사는 진짜 이유는 돈이 아니라 마인드 때문이다.
 
4장.
부동산 시장에서 중요한 것은 인구수 보다는 가구수다.

집은 인구수 대비 필요한 것이 아니라 가구 수 대비 필요한 것이다.

1. 돈 버는 부동산을 사고 싶다면 부동산 공부를 해야 한다.
2. 인구 소 감소, 금리 상승과 같은 근거로 부동산 시장이 폭발할 것이라는 이야기를 들어도 흘리지 말아야 한다.
3. 아파트 입지를 분석하고 매매 가격을 정해서 기준을 세워야 한다. 기준이 있어야 기회가 왔을 때 망설이지 않고 잡을 수 있다.

5장.
 월세보다 덜 아깝긴 하지만 전세자금 대출도 자산 형성에 도움이 되는 대출이 아니다.

 저렴한 월세 정도로 생각하는 것이 좋다.

 왜냐하면 전세 자금 대출은 이자를 내지만 전세자금 대출을 받아서 지불한 전세보증금 자체의 변동이 없기 때문이다.

1. 월세를 내면 임대인 부자가 된다는 사실을 명심해야 한다.
2. 월세보다 덜 아깝긴 하지만 전제자금 대출도 자산 형성에 도움되는 대출은 아니다.

    전세 계약이 끝나면 처음에 냈던 전세 보증금을 그대로 돌려받기 때문이다.
3. 주택담보대출은 내 집 마련을 가능하게 해 줬으며 그 집의 가격이 올랐기 때문에 자산 형성에 도움이 되는 대출이다.

6장.
 매매 계약 시 등기부등본으로 확인해야 할 가장 중요한 것은 해당 부동산의 소유자가 매매계약서의 매도인인지 확인하는 것이다.

세입자에서 벗어나 앉아서 돈 버는 집의 주인이 되기 위해서 지금까지 해 오던 생각들을 버려야 한다.

생각의 전환을 통해서 집을 살 수 있는 해결책가 기회를 찾아야 한다.

1. 전세보증금으로 집을 살 수 없는 것이 아니다. 전세보증금으로 살 수 있는 빚을 찾아보지 않은 것이다.
2. 안된다는 생각을 버려야 한다. 생각을 전환하고 되는 방법을 찾으면 부자 집주인이 될 수 있다.

7장.
1. 집을 한번 샀다고 끝이 아니다. 더 나은 주거 환경을 꿈꾸고 원하라
2. 나도 현재의 주거 환경에 만족하지 않고 끊임없이 더 나은 주거 환경을 원했다.
지금 더 나은 주거 환경을 꿈꾼다.
3. 월세집, 전셋집에 만족하지 말고 부동산 공부를 해서 내 집 마련에 성공해서 자신을 늘려라.

2-1장
 1. 아무런 공부 없이 아파트를 사서 오르기를 바라는 것은 로또에 당첨되기를 기도하는 것과 같다.
 2. 시간이 지나면 새 아파트의 장점은 사라진다.
 3. 무조건 새 아파트만 찾지 말고 입지를 분석하는 눈을 키워야 한다.
 
지금도 항상 매월 마지막 날에는 아내와 함께 카페에 앉아서 재무제포를 작성한다.

재무제표를 작성하는 것은 우리의 신혼 생활부터 미래의 모습을 그리는 데 큰 도움이 되었다.
집의 크기를 결정할 때 주의해야 할 사항이 있다.

 먼저 직접 크기를 보고 결정해야 한다는 것이다.

 사진이나 평면도로 집 크기를 보는 것은 한계가 있다

 2-3 장
 

 절대 아파트 투자는 소문에 사서 뉴스에 팔면 안 된다.

 왜냐하면 부동산 시장의 호재는 이미 일어난 일 아닌 앞으로 일어날 일이기 때문이다.

 혹하는 개발 호재만 믿고 아파트 투자를 하지 말아야 한다.

 부동산 투자에 있어서 호재는 정말 현실화되면 플러스알파를 얻는 것 정도로 생각해야 한다.

 호재가 부동산 투자의 기준이 되어서는 안 된다.

1. 부동산 시장에서는 호재가 발표돼도 실제로 그 호재가 실현되기까지 시간이 걸린다.

2. 개발 호재 이야기를 접한다면 금방이라도 아파트 가격이 오를 것이라고 흥분하지 말아야 한다.

3. 혹하는 개발 호재만 믿고 아파트 투자를 하지 말아야 한다.

    부동산 투자에 있어서 호재는 정말 현실화되면 플러스알파를 얻는 것 정도로 생각해야 한다.

2-4장
1. 빌라는 모든 하자 보수를 내가 알아보고 수리해야 한다. 하지만 아파트는 하자는 관리사무소가 주체가 되어 해결한다.
2. 아파트는 빌라에 비해 세대수가 많다. 그렇기 때문에 각종 편의 시설, 학교, 학원이 아파트의 수요를 보고 들어온다.
3. 실거주와 투자 모든 관점에서 아파트가 빌라보다는 높은 가치를 가진다.

2-5장
 가장 성공적인 아파트 투자는 로열동과 로열층을 일반적인 시세로 매입하는 것이다.

 1. 입지를 분석하는 모든 과정 같은 값이면 다홍치마를 찾는 과정이다.
 2. 아파트 선택 시 금액적으로 크게 부담되는 선이 아니라면 그 단지에서 가장 선호도가 높은 동과 층을 선택하는 것이 향후 매도까지 생각했을 때 좋다.
 3. 명심하라. 가장 성공적인 아파트 투자는 로열동과 로열층을 일반적인 시세로 매입하는 것이다.

2-6장
 매매가는 미래의 기치를 반영하고 전세가는 현재의 가치를 반영한다.
 내 경험상으로 매개가 동일한데 전세가가 다른 아파트들을 직접 가보면 전세가가 높은 아파트가 살기도 좋았다.
 만약 전세가가 같은데 매매가가 다르다면 어떻게 접근해야 할 까?

  이런 경우에는 매매가가 낮은 아파트를 선택하는 편이 좋다.  투자자의 관점에서 투자비가 적게 든다.

 1. 매매가의 미래가치는 반영하고 전세가는 현재의 가치를 반영한다.
 2. 일반적으로 매매가가 같다면 전세가가 높은 곳에 투자해야 한다.

      전세가가 높다는 것은 살기 더 좋은 곳이며 수요가 많다는 뜻이기 때문이다.
 3. 전세가 같은데 매매가가 다르다면 매매가가 낮은 아파트를 선택하는 편이 좋다.

     전세가가 비슷한 두 아파트 단지 중에서 매매가각 낮은 아파트가 가격 상승의 여력이 크다.

2-7장
 1. 아파트 분양가에는 토지매입비, 자재비용, 인건비 등 제외하면 시행사와 건설자의 마진이 붙는다.
     아파트 분양은 기업이 마진을 남겨야 하는 구조이기 때문에 분양가가 높다.
 2. 신혼집으로 전셋집을 구하고 1년 뒤에 오른 아파트 가격을 보며 후회했다. 이런 후회를 반복하지 말자
 3. 새 아파트가 아닌 저평가된 아파트로 자신 증식으로 발판을 삼아야 한다.

2-8장
 유주택자는 부동산 시장의 변화를 자산 형성에 초점에 맞추고,

 무주택자는 부동사 시장의 변화를 집을 사지 않은 이유에 초점을 맞춘다.
 
 수요과 공급이 부동산 가격에 미치는 영향을 분석하면

 하락장에서도 가격이 내리지 않고 버티는 아파트의 특징을 찾을 수 있다.

 수요가 꾸준하면서 공급 계획이 없는 지역이다.
부동산 투자자 입자에서 수요가 꾸준하고 공급 계획이 없는 지역은 투자 가치가 높다.

 1. 부동산 시장의 상승장에서는 집값이 오르면서 하락장에서는 집값이 내리지 않고 버티는 집을 찾아야 한다.
 2. 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙에 따라서 결정된다. 공급보다 수요가 많은 곳의 부동산 가격이 오른다. 반면 공급이 수요보다 많으면 가격이 내린다.
 3. 수요가 풍부한 부동산은 하락자에서도 가격이 버티거나 오른다.

3-1장
 1. 많은 사람들이 돈이 없기 때문에 결혼하지 못하거나 하지 않으려고 한다.

     경제적인 이유 때문에 결혼하지 못한다면 오히려 반드시 결혼해야 한다.
 2. 경제적인 가치관이 같은 사람을 만나 결혼해야한다. 그래야 함께 돈을 모으고 미래를 준비할 수 있다.
 3. 혼자 임장 가는 것보다 부부가 함께 가는 것이 좋다. 왜냐하면 내가 놓친 부분을 다른 사람이 볼 수 있기 때문이다.

3-2장
 1.10만 원 남짓한 이자 소득을 벌기 위해서는 100만 원씩 1년을 부어야 한다.

     하지만 10만 원 소비하는 데는 1시간이 걸리지 않는다.
 2. 불필요한 소비를 줄이려면 1년 적금 이자만큼을 벌 수 있다.
 3. 재테크로 수익을 만드는 것이 공격이라면 불필요한 소비를 줄이는 것은 수비다.

     공격과 수비가 모두 우수해야 좋은 선수가 된다.

3-3장

 대출의 성격에 따라 대출 상환 순서를 정할 수 있다. 소비적 대출 -> 중간적 대출 -> 생산적 대출 순으로 갚아야 한다.

 1. 대출이 모두 나쁜 것이 아니다. 대출의 종류에 따라서 나쁜 대출도 있고 좋은 대출도 있다.
 2. 쓰고 없어지는 소비적 대출은 나쁜 대출이지만 자산 형성에 도움 주는 대출은 좋은 대출이다.
 3.  소비적 대출부터 금리가 높은 대출부터,

     만기가 빠른 대출부터 상환해서 불필요하게 지출되는 비용을 줄여야 한다.

3-4장
 수입 통장은 수입이 들어오는 통장이다.

 월급, 사업 소득 등 각종 수입이 들어온다. 그리고 그 수입을 각 통장에 맞게 분해하는 것이다.
 

 신용카드, 체크카드는 반드시 생활비 통장에 연결해야 한다.

 생활비 통장은 고정 생활비를 위한 통장이다.

 내가 추천하는 방법은 생활비 통장에 한 달 생활비를
 현금 올 넣어 두고 체크카드로 생활비 통장에 있는 돈만 사용하는 것이다.

 비상금 통장은 급여 이외의 상여금, 명절 보너스, 휴가비, 출장 수당 등 각종 수당과 생활비에서 남은 돈을 모아둔ㄷ. 그리고 경조사, 기념일 생활비에서 부담하기 힘든 병원비 등과 같이 비고정 지출을 담당한다.

 종잣돈 통장은 꼭 하나가 아니어도 된다. 예금, 적금 등 종잣돈 마련을 위한 통장들을 통틀어 종잣돈 통장이라고 한다. 적금은 이자를 받기보다는 목돈을 쓰지 않고 모은다는 생각으로 가입해야 한다.

 3-5장
 처음에는 얇고 쉬운 책을 읽어서 경제, 부동산에 대한 관심을 일깨워야 한다.
 경제신문은 필독이다.

 1. 경기 규칙을 모르고 스포츠에 임한다면 경기에서 패배하는 것은 당연하다.
 2. 꾸준한 경제 신문 구독으로 경제를 이해하고 보는 눈을 키워야 한다.
 3. 부동산은 책으로만 하는 공부가 아니라 실제 사람들을 만나면서 하는 공부이며, 실생활에서
      부동산을 떼려야 뗄 수 없다.

3-6장.
 1. 결혼해서 부부가 된다는 것은 많은 부분에서 두 사람이 하나가 되는 것이다.

    그중에서도 가장 중요한 것은 경제적으로 하나가 되어야 하는 것이다.
 2. 급여가 오르면 그 오른 급여를 모아야 한다.

    급여가 올랐다고 소비를 늘리지 마고 미래에 늘어날 수 있는 지출에 대비해야 한다.
 3. 서로의 프라이버시를 지켜준다고 급여를 공개하지 않고 따로 관리한다면 프라이버시를 위해 미래를 버리는 것이다.

 3-7장.
 1. 종잣돈을 모으기는 인내가 필요하다.

    왜냐하면 미래의 불확실한 행복을 위해서 현재의 확실한 행복을 포기해야 하기 때문이다.
 2. 종자돗 모으기는 평생 동안 해야 하는 고행이 아니다.

     버킷리스트를 만들어서 그 버킷리스트를 이룰 때까지만 절약하고 종잣돈 모으는 생활을 계속해야 한다.
 3. 버킷리스트에는 원하는 일, 금액, 기간을 명확하게 명시한다.

     그리고 눈에 잘 띄는 곳에 시각화해서 버킷리스트를 이루었을 때 기분을 상상한다.

3-8장
 1. 신용카드는 재테크 수단이 아니라 신용카드사에서 제공하는 포인트를 받을 때 돈을 번다고 생각하면 안 된다.
 2. 신용카드 결제 금액이 내가 측정한 생활비보다 높게 나온다면 과감하게 신용카드를 잘라 버려라.
 3. 부득이하게 신용카드를 사용해야 한다면, 선 결제를 이용해서 사용할 때마다 결제가 될수 있도록 한다.
 
4-1장.
 부동산 거래를 할때 공인중개사는 반드시 필요한 존재다.

 매매 가격 중도금과 잔불 지불 조건, 입주 날짜 등 모든 것이 중개사를 통해서 진행 되기 때문이다.

 4-2장
  단순히 현장에 나가서 확인한느 것이 전부가 아니라 현장에서 봐와 하는 것들을 온라인상에서 조사하는 과정도 임장인것이다.

 1.직장인은 평일에 임장을 다닐수 없기 때문에 토요일 임장을 효율적으로 다녀야 한다.
 2. 임장을 효율적으로 다니기 위해서 평일에 온라인으로 사전 조사를 꼼꼼히 하고 임장시에는 사전 조사한 내용이 맞는 지 확인한다.
 3. 지도, 항공뷰, 로브뷰, 맘까페 를 통해서 사전 조사를 하고 확인한 내용을 지도 한장 출력해서 기록해서 임장시에 지도를 가져고 간다.
 
 4-3
1. 누구나 어떠한 이유에서만 대출는 하나쯤 가지고 있다.

    그리고 이자를 상환하기 못하면 어쩌나 하는 걱정이 늘 자리 잡고 있다.
2. 금리를 오를 위험에 대비하기 위해 고정금리를 대출을 받거나 최소한 대출 이자만큼 돈을 모으는 것이다.

    대출 금리가 2배로 올라도 문제 없다.
 3. 만약을 위해 대출 이자로 얼마를 지출하고 있는지 파악하고 그 대출 이자만큼 돈을 모드도록 재무 계획을 수정하라.
 
 4-4
 1. 성공적인 부동산 투자를 위해서는 집의 구조, 인테리어, 노후화 정도보다 더 중요한 것은 매도자의 상황이다.
 2. 집을 팔고 난 이후에 이사 갈 길을 알아보겠다고 하는 매도자와는 협상 되지 않는다.
 3. 반면 이사 가야 하는 집과 기한이 정해져 이다면 매도자와 협상이 가능하다

4-5
 부동산을 싸게 사기 위한 가장 효과적인 방법이 대화를 통해서 정보를 얻는 것이다.

  부동산 거래는 정보의 불균형이 정말 심한 거래이다.

 1.부동산은 팔 때 수익이 나는 것이 아니라 살때 수익이 결정 나는 것이다.

   잃지 않은 투자를 위해서 반드시 싸게 사야 한다.

   싸게 사기 위해서는 정보를 많이 얻어야 한다.

 2. 매도자를 만나면 집을 왜 파는지, 언제까지 이사를 가는지, 어디로 이사 가는지 반드시 물어야 한다.
 3. 공인중개사 묻는 질문에 필요 이상으로 자세하게 대답하지 말자.

    내 정보는 최대한 공개하지 말고 정보는 최대한 얻어내야 한다.

 4-6
 1. 질문하나, 정보 하나가 정말 도니 되는 곳이 부동산 시장이다.

     이런 돈되는 정보를 저절로 말할 수 있도록 말버릇을 키우야 한다.
 2. 처음 만남 사람엑 바로 질문하는 것보다 분위기를 풀기 위한 아이스 브레이킹을 먼저 하는 것이 좋다.
     평소 다양한 사람을 만나서 아이스 브레이킹을 연습하자.
 3. 칭찬은 상대방의 기분을 좋게 하고 딱딱한 분위기를 풀어주는 최고의 방법이다.

 4-7
  계약서를 작성하기 전에 어떤 조건들을 협의해야 할까? 매매 가격, 계약금, 중도금, 잔금 및 입주일이 있다.

 1. 계약서는 도장을 찍는 그 순간 게임이 끝난 것이다. 계약서 작성후 잘못된 내용을 발견한다면 이미 늦었다.
 2. 계약서 작성전에 매매 가격, 계약금, 중도금, 잔금 및 입주일 순으로 협의해서 누락되는 사항이 없도록 한다.
 3. 계약서 작성하는 날에는 중개사무소에 한 시간 정도 일찍 가는 것이 좋다.

    공인중개사 이야기를 나누면서 중개사무소 안을 나의 홈그라운도로 만들고 계약서를 미칠 출력해서

    검토하면 실수를 방지

 4-8
 1. 디테일의 여부에 따라서 성공적인 부동산 투자가 결정 된다.

    특히 임장중에 는 아주 사소한 것도 놓치지 안아야 돈 버는 부동산을 찾을 수 있다.

 2. 복도, 샤시, 보안, 현관문, 엘리베이터 교체가 되어 있는 아파트 라면 눈에 보이지 않는 비용과 불편함을 줄일수 있다.

 3. 임장시에는 시작, 촉각, 후각, 청각, 미락 이렇게 오감을 이용하면 사소한 부분을 놓치치 않고 즐거운 임장을 다닐수 있다.

5-1장.
 1. 내집 마련을 할때 실거주를 위한 목적으로 접근하지 말고

     투자와 실거주를 모두 만족 시킬수 있는 집으로 내집 마련해야 한다.
 2. 지금 내집 마련을 시작하라.

     지금 산 집은 시간이라는 거름을 먹고 무럭무럭 자라 은퇴후 노후를 맞이할때 월세가 나오는 상가로 변해 있을 수 있다.

 3.나만 살기 좋은 집이 아니라 투자자의 관점으로 많은 사람들로 좋아하는 집을 사야 내 집 마련으로 부동산 투자에 성공한다.

 5-2
1. 가진 돈이 없고 부동산 투자의 경험이 없는 사람도 꾸준한 공부를 통해서

   누구나 부동산 전문가가 되고 투자에 성공할 수 있다.
2. 부동산 투자가 위험한것이 아니라 공부하지 않고 부동산 투자를 하는 것이 위험하다.
3.저평가 된 지역과 매물을 찾고 그 매물을 싸게 사는 방법을 공부해야 한다.