지식산업센터 - 김성혜

부동산 규제가 급속도로 강화되는 시점에 눈에 들어온 책이다.

아파트는 더 이상 투자 가치가 떨어지고 똑똑한 채에 올인해야 하는 상황에서 우리는 어디를 투자해야 하는가?

주식이 오르니 상대적 박탈감으로 투자할 곳을 찾다가 눈에 띄는 책이다.

평소 지산터에 관심이 많았는데 적절한 타이밍에 사람들의 관심을 끌 수 있도록 책은 정리되었다.

특히 지산의 희소성과 대비하여 투명하지 못한 분양이 교차 되었다.

비 대칭적인 정보력으로 인해 전문가가 아니면 쉽게 접근하기가 어려워 보였다.

하지만 이곳에 전문가만 된다면 경제적 자유에 좀더 가까이 다가가지 않을까 희망해 본다.

또 다른 경제적 자유를 꿈꾸는 이에게 추전 한다.

 

[본문 요약]

지산(줄임, 지식산업센터)에서는 주거는 불가능하다.
화장실이 호실마다 있는 게 아니라 층마다 공용으로 사용하기 때문이다.
내부 조리 시설, 화장실이 있는 곳은 오피스텔이고
세제 혜택과 발코니가 있는 곳은 지산이다.

IT, BT, 엔지니어링, 설계 경영컨설팅 등 회사만 입주 가능하다.
지산은 세제나 대출 등의 혜택이 평형과 무관하기 때문에 다양한 평형대로 지어지고 있다.

제1금융권에서의 대출이 매매가의 70%가 가능하다.

은행에서는 대출이 있는데 꼬박꼬박 밀리지 않고 이자나 원금을 갚아나간 분들이 1등급이다.

공급이 제한적이라 가격 하락 가능성이 낮다.
서울시에는 준공업지역이 많지 않다.
같은 수익형 부동산이라도 상가나 오피스텔을 지을 수 있는 부지들이 많이 있다.

일반건물에 비해 입주자 변동성이 적다.
해당 입주자가 주로 많이 매수한다.

건물 관리가 수월하고 관리비가 저렴하다.
(평당 5,000~6,000원이 대부분이다.)

일반 건물에 비해 입주민 지원시설이 잘되어 있다.
 
취득세는 50% 감면, 재산세는 37.5% 감면
지식산업센터를 구입한 후 실제 입주해서 5년간 사용한 업체에게는 공적 자금 대출 혜택이 있다.
대출을 받고자 할 때는 몇 군데 은행 뿐만 아니라 같은 은행 다른 지점에서도 알아봐야 한다.

상가나 오피스텔 등을 사서 소득이 발생하면 건강보험료, 국민연금의 납부 의무가 발생
 (년년이 2천만 원 이하는 예외)

지산 분양과 임대 7단계
 1단계 : 분양
              청약금 500~1000만 원을 받는다.
              "영등포구 지식산업센터' 등 검색 올 찾아서 상담받으면 된다.
 2단계 : 사업자로 등록하기
     임대사업자로 분양받으면 안 되고 사업 가능한 업종으로 등록해야 한다.
     사업자 등록은  홈택스에서 하면 된다.
 
 3단계 : 계약
     부가가치세를 납무 하지만 환급을 별도로 받으면 된다.
  
4단계: 중도 납입
   4차에 걸려 10%씩 총 40%를 내면 된다.
 
5단계 : 임차인 구하기
   건물의 완공이 두세 달 앞으로 다가오면 임차자를 구한다.

6단계: 잔금 및 취득세 납부, 입주

7단계 : 비주거용 임대 사업으로 사업자 등록 변경
   임차자가 입주한 후 1주 이상 시간을 두고 사업자 등록을 '비주거용 임대사업'을 변경한다.
   비주거용 임대사업으로 사업자 등록을 변경하면 감면된 취득세 2.3%를 더 내야 하는 것도 잊지 말자.
  
  4층이 분양가가 제일 저렴하다.
  저렴하게 분양받아 수익률이 좋으면 좋다.
  모퉁이 호실을 가장 선호된다.
   층고가 높을수록 좋다.
 
  지산 내 상가
    건물 1층과 2층에 주로 위치
    일반 상가의 매출도 하향세
    지식산업센터 내 창고 투자
      - 지하 2층에 많이 있다. 임대수익 7~10%
    근생 사무소 투자 세무사, 법무사 변호사, 무역업체 등
    기숙사 : 들어오기 꺼려한다.

   표: 발코니 베란다. 테라스

투자 노하우
 분양받을 때 계약금의 10%인 계약금만 있으면 된다.
 공사기간 평균 2년, 중도금은 무이자 분양권은 프리미엄이 붙는다.
 프리미엄으로 판매 시 매도자는 양도세를 내지 않는다.
  잔금은 분양가의 70% 담보대출 가능하다.
  투자를 못한고 망설이는 이유
   1. 분양가가 항상 최고가
   2. 입주 시 임대가 잘 될까 고민

 완공된 건물을 사려면 준공 후 5년 후 구입을 노려라.
 세제 혜택을 보고자 5년간 의무적으로 사용했던 사람들의 물건이 나오기 때문이다.

 인테리어를 해두었기 때문에 비용을 절감할 수 있다.

 개인 명의로 지산을 구입할 때는 되도록이면 직장을 다니는 사람의 이름으로 사는 게 좋다.

 직장을 다니는 사람의 이름으로 사면 임대소득이 연 3400만 원 이하일 경우 건강보험료와 년금 남부 의무가 발생하지 않는다.

 임대 계약을 잘하는 7가지 방법
  1. 부가가치세는 별도로 임차자가 부담함을 명시
  2. 교통유발부담금의 부담주체를 계약서에 명시
  3. 임차자가 바뀔 때는 시설물을 꼭 확인하자.
  4. 가급적 세입자를 배려
  5. 월세는 적게 받드라도 보증금은 적절하게 받아라.
  6. 임차료가 6개월이 밀리면 바로 소송을 진행하라.
  7. 기타 사항은 상가임대차 보호법에 준한다.
 
투자 성공 10가지
 1. 역세권 지식산업센터 투자하라.
 2 주변에 일터가 많은 지식산업센터에 투자하라.
 3. 좋은 입지의 대규모 지산에 투자하라.
 4. 고급스럽게 직고 관 관리되는 건물에 투자하라.
 5. 좋은 호실을 분양받아라.
 6. 믿을 만한 분양대행사 직원을 통해 판단하라.
 7. 인테리어가 잘되어 있는 호실에 투자하라.
 8. 주변 시산 완공 여부를 확인하라.
 9. 매수 타이밍을 찾아라
 10. 건물에는 부가가치세가 있다.
 
 표: 취득세 비교표

한국 토지주택공사에서 만든 '씨:리얼' 스마트 폰 앱이나 사이트에서 확인하면 된다.
임대 목적의 사업이라면 지산 투자자는 산업 단지 표시가 없는 곳을 선택하자.

팩토리온에서 전국 지식산업센터 현황 통계 찾기에서

문정동 지식터 : 10억 자리 4층 건물은 보증금 3천만 원, 월 260만 원 정도 가능

성수동 지산터 ; 서울 중심 한강변, 강남과 가깝고 개발호재가 많다.

 역에서 10분 밖이거나 가격이 너무 높지 않다면 인터넷 검색하다가 분양하는 곳을 찾아 바로 매매하는 것이 좋다.

영동포구, 강서구는 지산터 개발 지역의 잊지라서 임대하기 좋다.