돈되는 재개발 재건축 2-열정이 넘치는(이정열)

다른 재건축 재개발 책에 비해서 가독성이 너무 좋았다

서점에서 잠깐 보려고 앉았는데 거의 중반까지 나도 모르게 읽어 내려간 것 같다.

1권을 먼저 읽었더라면 더 좋았을걸이라는 생각을 해보게 된다.

준비단계에서 부터 주의할 점 그리고 수익성 따져 볼 때 상세 내용까지 잘 다뤄진 책이다.

현금 여유가 있고 장기 투자를 가지고 있는 의지만 있다면 재개발도 

집 투자의 한 방법으로 생각하기에는 좋은 책인것 같다.

책의 마무리를 하지 못해 아쉬움이 있기도 하지만 본문 내용 일부를 공유한다.

[본문 내용]

비례율 = (종후 자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 X 100

지방 재건축을 관심 있게 바라보자. 투자 금액에는 약 3천만 원 이하로. 급하게 일이 생겨서 급히 팔아야 할 일이 생겼을 때를 대비하는 것이다.

재건축: 도로나 공원 공용주차장 등 기본적인 정비기반 시설은 양호하지만 건축물이 노후화된 지역에서 진행됩니다.

아파트뿐만 아니라 단독주택 밀집 지역에서도 가능합니다.

재개발 : 건물도 노후화되어 있지만 무엇보다 정비기반 시설이 열악한 곳에서 진행

재건축을 세입자 주거이전비나 상가 영업보상비를 지급하지 않는 반면 재개발은 조합원들에게 세입자주거이전비는 물론 상가영업보상비를 지급한다.

사업 진행과정
정비 기본계획 수립 -> 안전진단 -> 정비구역지정 -> 추진위원회 설립 -> 조합설립 -> 시공사 선정
->사업시행인가 -> 종전자산평가 -> 조합원 분양 신청 -> 관리처분계획 수립 및 인가 -> 이주 및 철거
->일반분양 -> 입주 / 이전 고지

*조합설립: 재개발은 토지 등소유자 75% 이상의 동의가 필요하고 전체 구분소유자의 75% 이상 동의가 필요.

* 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 시, 군 구에서 검토하고 인가하는 행정 절차 -> 사업이 본격적으로 개시 (저자는 사업성의 상당 부분을 예측-> 투자자들이 몰려들기 전에 투자를 해 놓을지 판단)

*종전자산평가: 조합 전체의 종전자산평가액, 필요한 총사업비, 일반분양 통해서 얻게 될 수익 등이 정해져야 조합원 각자가 내야 할 분담금도 산출된다.

*조합원 분양신청 : 조합은 사업인가가 고시된 달부터 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담 금추 산액과 조합원 분양 신청기간을 조합원에게 통지해야 합니다.
 신청한 사람 조합원, 분양 미신청 -> 현금청산자 / 일반분양 세대수로 정해진다.

*관리처분계획 : 일반분양세대수, 예상 일반분양가, 시공사 및 예상 공사비용, 예상 분양수익, 조합원 분담금 등 구체적으로 계산 가능, 비례율 추정이 어느 정도 가능
 (투자자들이 가장 많이 진입하는 단계)

*일반분양 : 이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 한 후 일반분양을 한다.
  일반분양이 높은 가격에 잘 되면 수입금이 많아지므로 조합원들이 내야 할 분담금이 줄어든다.

재건축 조합원 자격
  정비 구역 내 건축물과 그 부속 토지의 소유자 일 것
  재건축 사업에 동의한 자 일 것

재개발 조합원 자격
 토지 건물 유무에 따라 다르다.
 서울시의 경우 30M^2 이하인 자투리땅만 가지고 있다면 재개발 조합원 자격을 얻지 못한다.
 이런 자투리 땅이 90 M^2  이상이면 조합원 자격을 얻을 수 있다.
 
 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋다!!!
 
 종후 자산평가액 = 일반분양 수익 + 조합원 분양 수입

 권리가액 감정평가액에 비례율을 곱한 것으로, 조합원 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액을 뜻한다.
 권리가액 = 감정평가액 X 비례율

 실제 조합원 분양을 받기 위해 추가로 내야 하는 금액이 분담금이다.
 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

 이주비 대출 = 이주비 사용하라고 대출해주는 금액
 사업이 완료 되기 전까지 비례율이 달라질 수 있으므로 맹신하면 안 된다.
 
 전용면적 : 주거 용도로만 쓰이는 면적
 공용면적 : 엘리베이터, 복도, 계단 등 다른 세대와 공유하는 공간
 
 공급면적(분양면적) = 전용 + 공용
 
 주거를 위한 공간 말고 경비실, 피트니스, 지하주차장, 관리사무소 등 기타 공용면적이라 한다.

 계약면적 = 전용 + 공용 + 기타 공용

 59A = 전용 59 = 59.9670M^2

 재개발 재건축 투자에서 계약면적이 중요한 이유는 건축원가를 계산할 때 공급 면적이 아니라 계약 면적을 기준으로 한다.

 A  아파트 59 A 타입의 건축원가
  =(계약면적 134.3M^2 /3.3 M^2) X 평당 시공비 500만 원(가정)
  = 2억 350만 원

  광고) 34평 건축 원가 500만 원 X 34평 (공급 면적) = 1억 7000만 원
  실제로 광고 내용과 1억 원 이상 차이 발생하므로 조심해야 한다.

 계약면적을 보면 세대상 주차대수, 부대 복지 시설이 많은지 적은지 판단 가능하다. 

 세대당 평균 대지지분 = 총재건축 대지면적 / 총세대수

 예) 대지면적 3만m^2, 토지동종 소유자수 2000명 -> 15m^2 (평균대지지분)

     기존 용적률      용도지역        평균대지지분

A     150%             3종일반주택   15평

B      150%            3종일반주택   20평

C       200%           3종일반주택   20평

      Q 제일 사업성이 좋은 곳 은?

 

재개발 세대당 평균 대지 지분 (구역의 총대지 면적 - 기부 체납 면적 / 신축세대수)

관리처분계획 이전까지의 프리미엄 

  - 조합원 분양가와 일반 분양가 예정가의 차이

일반 분양서 프리미엄 : 일반 분양 예정자 VS 실제 분양가 차이

인근지역 실거래가 표준과 공동주택 가격 공시와 비교해서 가격의 비율 도출

   예) 실거래가 13~14평 6000~6500만원, 공시주택가격 3500~4200만원 -> 가격의 비율은 1.5배

        A빌라의 추정 감정가액 = 공동주택공시가격 4200만원 X 1.5배 = ( ) 만원

 감정평가는 사업시행인가 고시일 기준으로 함

 사업 진행 단계가 초기인 구역에서는 웬만하면 상태가 좋을 빌라 구매 필요