상가투자 노하우 - 성종수

최근 들어 부동산 기사나 아파트 관련 기사가 조금씩 줄어 더는 것을 느낀다.

더구나 다주택자 세금 과세에 따른 영향으로 아파트 오름세가 답보이고 정부의 강력한 규제 정책에 따른

매물도 보고 힘들고 무주택자나 1 주택자 정도만 학군 때문에 이동하는 게 대부분인 것 같다.

이에 따라 아파트보다는 임대수익을 올릴 수 있는 상가 투자에 방향을 튼 투자자들이 많아지고 있다.

그럼 상가 투자는 어떻게 해야하는 것인가? 상가투자는 한 마디로 고수의 영역이다.

전문가처럼 시장 내용을 파악하지 못한다면 백전백패가 될 것이다.

상가 투자에 관심있는 분이 어려운 전문 용어 아니라 일본 책처럼 투자 철학 A TO Z 정도를 

이해하고 싶은 분에게 이 책을 추천한다.

[본문 요약]

남들이 엎드릴때 현장에 나가라
남들이 쳐다 보지 않고 시장에 싸늘함에 가득할 때 투자에 나서야 한다.

좋은 상가는 침체기에 사서 오래 간직해야 대박을 터트릴 수 있다.

부동산 경기는 실물 경기의 터닝 포인터보다 1년 정도 늦게 움직인다는 것이 정설이다.

투자는 물건을 사는 것이지만 동시에 타이밍을 사는 것이다.

상가 투자 수칙
 1. 10층 이상 건물 10개 이상 모여 있는 곳
 2. 대학교와 기업체 사무실이 300M 이내에 밀집된 곳
 3. 지하철역과 버스 정류장이 150M 이내인 곳
 4. 대규모 아파트 단지가 배후에 있는 곳
 5. 전철 개통 등 개발 재료가 있어 인구 증가가 예상되는 곳
 6. 유명 패트스 푸드점과 커피 전문점이 있는 곳

원할때 팔 수 있어야 좋은 상가다. 세금 관련 법규의 변화도 주시해야 한다.
통행량도 여성 비율이 높을수록 좋은 상권이다.

상가투자는 얼마에 벌 것인가를 생각하기에 앞서 위험이 얼마나 적은가를 먼저 짚어야 한다.
상가는 경기 변동에 민감한 고수익 고위험 상품이기 때문이다.

되도록 여유돈으로 길게 투자해야 한다.

3억 원으로 부동산에 투자는 두 가지 방식을 비교해 보자
 하나는 값이 오르지 않고 해마다 1,500만 원의 수익만 생기는 경우다.
 임대 수입은 없지만 5년후 4억에 팔수 있는 부동산 투자는 하는 경우다.

5년 후 자산가치 상승은 변수가 많지만, 임대 수입은 눈에 보이는 것이므로

수익률이 같을 경우에는 투자 위험이 낮은 쪽을 선택하는 것이 지혜롭다.

상가는 유동인구와 접촉 시간이 많을수록 장사가 잘 되고 건물 가치가 올라간다.
상가 중에서 조건 없이 사야 하는 경우가 있다면 바로 코너 상가다.

대학 가는 상가 투자자들이 반드시 경험하고 지나야 할 코스다.

아파트 단지가 재건축되면 단지 내 상가도 값어치가 올라간다. 이 때문에 재건축 상가에 주로 투자하는 이들도 있다.

상권조사에서 가장 중용한 것은 시간당 유동인구다.

지하철역 상권이라면 시간당 유동인구가 1000명은 넘어야 A급 상권에 든다.

대학로에서 새로 상가투자를 하려면 동승동 주택가를 잘 살펴보는 것이 좋다. 
집이지만 이를 고쳐 호프집, 커피숍, 레스토랑, 음식점으로 바꾸는 경우가 많다.

상가 투자를 할 때 어떤 업종으로 임대할 것인가를 미리 정해 두어야 한다. 상가의 투자 대원칙은 수익률과 안정성이라 했다.

상가는 세 든 사람이 가치를 만드다. 임차인이 장사하기 때문이다. 하지만 임차인을 정하는 것은 주인이다.

세대수를 상가 연면적을 나누면 그 숫자가 1 이하 가 좋다. 상가 공급 비율도 중요하다. 
종전에 일산 분당 안산 신도시를 공급하면서 상업용지 비율이 20~30%로 너무 높아 상가가 공급과잉에 시달린 적이 있다.

용인 동백지구 상업용지 비율이 전체 부지 면적 대비 6%로 작은 편이어서 상가의 투자 가치가 높은 편이다.

외부에서 진출입이 가능한 반지하 상가나 전용 엘리베이터와 계단이 있는 2층 상가는 소비자들이 움직이는 
라인이 수직으로 형성돼 1층 못지않은 가치를 지닌 경우도 있다

상가 분양 종류
 등기분양, 상가를 계약하면 토지와 건물에 대한 소유권이 계약자에게 넘어오는 분양 방식
 
 임대분양, 상가에 대한 사용권을 갖는 분양 방식이다. 시행업체나 건물주에게 상가의 보증금을 주고
 일부분을 일정 기간 사용할 수 있는 권리를 받는 것이다.
 계약 기간은 상가에 따라 다르지만 2~5년이 보통이다.
 
 일반 경쟁입찰, 점포별로 신청자를 받아 내정 가격 이상의 최고 가격을 쓴 사람을 낙찰자로 결정하는 방식이다.
    경쟁입찰 상가는 응찰 전에 현장 조사를 통해 시세를 확인하고 예상 수익률, 낙찰 후의 자금 계획을 세워야 한다.

 공급자가 분양가를 정해 놓고 먼저 계약하는 사람 순으로 분양하는 방식이다.

 수도권 택지개발지구 근린상가의 경우 '할인분양'도 상가 전문 투자자에게는 고수익 상품이다. 
 
 분양상가는 시행사와 시공사가 같은 게 좋다.

 건설회사가 토지를 직접 매입해 분양하면 유통 비용과 회계 처리 등이 투명해 분양가가
 저렴하기 때문이다.

  임대 확약서를 받아 두지 않으면 이런 약속은 법적 구속력이 없다. 
  다시 말해 시행업체는 상가를 분양한 것이지, 임대한 것은 아니다.

 상가 투자에서 가장 중요한 곳은 어떤 상권이 유망한가를, 이름바 뜨는 곳인지 파악하는 것이다.
 일반인들은 한정된 자금을 여러 곳에 나눠 상가투자를 하기 어렵기 때문에

  소중한 돈을 알짜 상권에 투자하는 것이 매우 중요하다.

  핫 플레이스는 높은 온도로 빨리 끊어 오른 물이라는 점이다.
 그렇다면 빨리 식을 수도 있다는 것을 염두에 둬야 한다.

 이태원 상권을 서쪽으로는 녹사평역-경리단길-해방촌길 등으로 확장되어 있고, 
 동쪽으로는 꼼 데 가르송 길과 한강진길까지 넓어지는 추세이다.
 꼼 데 가르송 길은 제일기획과 블루스퀘어 사이에 이뤄진 상권이고, 
 한강진길은 한강진역 뒷골목의 오래된 단독주택들이 리모델링을 통해 변신하면서 형성된 상권이다.

 만원동 일대 젊은 창업자들이 가게를 내면서 스토리를 만들고 10~30대의 젊은 소비자들이 스마트폰과
 SNS를 통해 정보를 전파하면서 인파가 늘어나는 골목상권이다.

 금리의 최소 두배 이상은 나와야 한다.

 부자들에게 상가 투자를 전문적으로 컨설팅하는 H 씨가 철진처럼 지키는 상가투자의 원칙이다.

 권리금 없는 상가는 일단 의심하는 것이다. 그만큼 가치가 의문시되기 때문이다.

 자신에게 방향을 제시할 전문가나 친지가 없는 것보다 있는 편이 낫다.
 하지만 그들은 조언자 일 뿐이다. 
 상가 투자를 하면서 지켜야 할 또 하나의 원칙은 조급해하지 말라는 것이다.

 공실을 없애려면 업종이 좋아야 한다. 업종이 좋으려면 상권과 입지 등 모든 조건이 받쳐줘야 한다. 
 임대기간도 중요하다. 상가 임대차 보호법에 따른 영업기간을 보장받을 수 있다.  
 하지만 일부 업종은 1년을 채우지 못하고 나가기도 한다.

 위치가 좋아 꼭 투자하고 싶다면 시행사의 신뢰도를 따져 봐야 한다.

 근린상가 고를 때 10가지 방법
 1. 첫째도 목, 둘째도 목. 근린상가는 택지개발지구에 있거나 일반대로 변에 있다. 
    다른 상가와 경쟁관계에 있을 수밖에 없다. 따라서 목이 경쟁력이다.
 2. 지하철역 주변에 역세권, 대로변 근린상가를 잡아라. 
    상가투자경험이 없을 이들일수록 오가는 사람이 많은 곳이 안전한 투자처다.
 3. 퇴근길 상권을 보자. 사람들은 거의 퇴근 때 물건을 사다. 
    출근 때보다 퇴근 때 북적거리는 상권이 좋다.
 4. 적절한 권리금은 주라. 권리금은 영업권이다. 권리금이 붙어 있다는 것은 장사가 잘 된다는 것이다.
 5. 주변에 노점상이 있는지 살펴라. 흔히 노점상이 있으면 상가에 타격을 줄 수 있다고 여길 것이다.
    노점상이 자리 잡고 있는 곳은 그 지역에서 가장 목이 좋은 곳인 경우가 대부분이다.
 6. 상가가 들어선 모양이 예뻐야 한다. 사람들이 움직이는 라인, 즉 동선에 가로로 길에 뻗어 있는 상가일수록 좋다. 
 7. 신도시에서 소형 상가는 조심하라. 상가투자는 경쟁력을 갖춘 상가를 고르는 작업이다.
 8. 층마다 특성에 맞는 업종이 들여야 한다. 
 9. 상가를 분양받을 경우에는 때를 잘 골라야 한다. 분양을 받는 다면 초기에, 임대는 입점 6개월 전후가 괜찮다.
 10. 시행사를 점검하다. 시행사는 상가를 짓는 업체다.

택지지구 내 근린상가는 상업용지 비율이 낮은 곳을 고르는 것이 투자의 맥이다.
 
소득이 없는 배우자 명의로 임대 사업을 하면 부부 별도 과세 원칙에 따라 세금이 적게 나온다.

임대수익률은 수도권이 강남 등 서울보다 높다. 그러나 환금성은 떨어지기 때문에 투자 목적에 따라 선택해야 한다.

집을 갖고 있다면 상가 부분의 비중이 큰 상가주택이 낫다. 상가주택을 구입해도 1가구 1 주택으로 간주하기 때문이다.

유망한 단지 내 상가 기준
 1. 단지 규모가 500가구 이상이면 좋다.
 2. 배후 아파트 평형은 20~30평 형대가 낫다.
 3. 상가의 적정 규모는 아파트 배후 가구수에 따라 다르다. 
    단지 내 상가는 필수 업종만이 입점할 수 있는 최소 면적의 상가를 골라야 한다.
    흔히 말하는 상가의 적정 비율은 가구 수 x 0.5평 이하다.
 4. 단지 입구보다 주민들이 많이 오가는 곳이 좋다. 
    아파트 향을 우선 배치하다 보면 단지 입구가 주민들의 이동 노선과 떨어져 있는 경우가 있다.
 5. 지하층은 피해야 한다. 지하층 상가는 가격이 싸더라도 일정기간이 지나면 유명무실해지는 경우가 많으므로
    투자는 매우 신중해야 한다.
 6. 상가 앞쪽이 좁고 안쪽이 긴 상가는 좋지 않다. 상가는 종으로 긴 곳보다 횡으로 긴 곳이 투자 가치가 높다.
 
 7. 직접 상가를 운영할 경우 업종 선택은 처음부터 신중해야 한다. 
    상가 자치관리위원회 중에는 업종 중복을 금지하는 곳이 많다.

쇼핑몰 투자 체크 포인트
 1. 무엇보다 관리회사의 능력을 살펴야 한다.
 2. 쇼핑몰은 지역적인 특성과 맞물려야 성공한다. 
 3. 투자자보다 실제로 장사할 실수요자와 전문 상인이 몰려드는 곳일수록 좋다.
 4. 취급하는 업종에 어울리는 부대시설을 갖춰야 한다.
 5. 입점일은 빠를수록 좋다. 분양에서 입점까지 보통 1년, 길게는 2~3년이 걸린다.
 6. 대형 쇼핑몰 시장은 대체적으로 상권이 양호하고 주변 접근성이 좋은 역세권 위주로 공급이 돼 토지 매입비용이 사실상 높다.

 분양 업체가 내거는 투자수익률은 추정치일 뿐이다. 액면 그대로 믿으면 안 된다.

목이 좋은 곳의 특징
 1. 1인 가구 등 소비를 할 수 있는 인구가 많은 곳
 2. 개발 재료가 있어 인구 증가가 예상되는 곳
 3. 인구는 늘지 않더라도 소득이 높아 소비 성향이 높은 곳
 4. 사무실이나 공공기관, 대학가 등이 있는 곳
 5. 전철이나 버스 교통이 좋아 사람들이 많이 모으는 곳
 6. 공연시설이나 유흥 시설이 밀집된 곳
 
상권분석을 곧 입지분석이다. 입지분석은 현장조사가 으뜸이다.
입지 분석을 쉬운 말대로 하면 '목이 좋은 곳'을 찾아내는 절차이다.

상권 정복 ABC
상권을 분석할 때는 먼저 실질 교통량을 확인해야 한다.
유동인구도 살펴야 한다. 상가 앞에 지하철역 입구나 버스 정류장이 있다면 오가는 사람이 늘어나고 상권은 급속도로 커진다.
유명 커피전문점과 프랜차이즈가 들어서는 곳은 상권이 새롭게 형성된다. 임대료도 올라가는 경향이 있다.

초보자들이 상권과 입지를 파악하는 5단계

1. 메모장을 들고 현장에 나간다. 관심을 갖고 있는 곳을 기준으로 동서 남북 반경 1KM 상가와 점포를 아주 자세히 적는다.
랜드마크가 될 만한 건물과 편의점, 유명 체인점 등은 반드시 기록해야 한다.
주요 시설도 적어야 한다. 관공서, 병원, 학교, 식당, 숙박업소 문화 시설 등이다.
시설이 상권을 중심으로 어느 정도 거리에 있는지를 적어 상권 지도를 만들어 두면 요긴하게 쓸 수 있다.

2. 상권의 흐름을 파악하는 과정
    그 지역의 공통점과 '정리 점포'는 몇 개 있는가?

3. 상권의 형성 과정도 살펴야 한다. 
   경쟁 업종을 살피는 데 주력해야 한다. 경쟁하는 업종이 있다면 개략적인 매장 및 매출 규모, 임대로, 권리금, 영업시간, 휴일, 종업원 수 등
   꼼꼼히 파악해야 경쟁에서 이길 수 있다. 

4. 유동 인구 계산하는 단계이다. 평일, 저녁, 저녁, 저녁 식사시간, 등등
   주말은 더 면밀히 유동인구를 살펴야 한다.

5. 상주인구를 알아보는 단계다. 
   주변의 빌딩, 관공서, 상업시설 등에 상주하는 사람들을 쫒는 것은 필수

상가 부자 N 씨의 투자 수첩 엿보기
  1. 역세권, 상가투자를 하려는 지여의 특성을 조사하는 것은 기본 중의 기본이다.
  2. 종점, 흔히 종점은 변두리로 치부해 외면한다. 그러 난 종점에 대박이 숨겨져 잇는 경우가 적지 않다.
     여유 자금을 가지고 장기 투자를 해야 한다.

  3. 주차시설, 상권이 클수록 사람이 많이 몰린다.
  4. 왼쪽 상가 선호
  5. 언덕길이나 높은 곳의 상가는 꺼린다. 낮은 곳에 있는 상가를 좋아한다.
  6. 상권의 흐름을 끊는 상가가 있으면 피한다.

  7. 휘어진 길은 안쪽을 택하고, 퇴근 때 사람들이 많이 오가는 길을 선호한다. 

상가 부자들은 대부분 장기투자를 선호하는 것은 큰 시세를 만끽하기 위해서다. 
자잘한 시세 변동에 연연하면 큰 이익을 남기기 어렵다는 것을 부자들은 안다.

부동산 부자들은 꼬리를 남겨 준다. 작은 꼬리 시세를 먹기 위해 마음 졸이지 않는다.

은행의 대출 시스템을 파악하라.

수수료, 감정료, 설정비용, 이자, 대출기간, 상환방법, 저당권 설정 비용을 확인한다.
은해은 신용카드 사용 실적, 급여와 아파트 관리비 자동이체 여부에 따라 대출 이자나 수수료를 깎아 준다.
대출금리는 변동금리 연동형, 기준금리 연동형, 확정 금리형 순으로 높다.
기간 가산금리가 없는 은행이 유리하다.

기간 가산금리가 1년 이상 장기간 대출할 경우 은행이 져야 할 위험에 대한 보상으로 부과하는 것이다.

잘 판다는 것은 최적의 시기에 가장 비싼 값에 파는 것이다.
상가건물을 거래하면서 상대방의 신분을 확 하는 것은 필수다.

*계약 내용에 빠짐없이 확인해야 할 것들
 등기부등본상과 토지대장상 목적물의 표시
 매매금액과 대금이 지불시기 및 지급 방법
 매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
 소유권 이전등기의 시기
 부동산 명도 시기
 계약 연월일
 임차인 승계 여부, 매도인의 담보 책임, 계약 해지 조건 등