8.4 부동산 대책 후기

삼 프로 TV 채상욱 씨가 출연하여 8.4 부동산 공급 대책 관련 유튜브 내용을 요약했다.

공공재 개발 7만 세대 -> 12만 7천 세대이다.

서울과 수도권에 보통 몇 채 공급?
서울은 4만 세대 분양 경기 16~20만 세대 평균 분양되고 있다.

90만 세대 발표했으니까 매년 10만 세대 공급된다는 것의 의미다.

인구축과 가구 축을 베이스로 천만명 기준 428호를 공급하는 것으로 계획을 잡고 있다.
전국 인구 이동이 수도권으로 들어오고 있는 중이다.

경기도는 인구 유입이 확대됨에 따라 공급이 줄어들고 있는 상황이다.

3기 신도시 70만 호 발표 -> 인구 천명당 420호 정도 공급 가능하다. (미국과 비슷한 수준)
5월 6일 7만 세대 서울지역 추가 발표
8월 4일 유휴 택지 활용 3.4만 세대 서울 발표 -> 서울 순 공급은 5만 호 정도 공급된다.

서울 작년은 3만 세대 정도 공급됐고 올해는 6만 세대 공급될 예정이고

공공부지는 빠르게 공급될 것으로 예상되고 민간부지는 시간이 걸릴 것으로 생각된다.

태능 골프장 1만 세대, 용산 3천 세대 정도 공급, 정부 과천 청사 4천 세대, 조달청 1천 세대,
마포 3천 세대, 공공기관 유휴 부지 등..

사전청약 제도 늘어졌다.
실제 23년 전후가 되는데 올해와 내년에 6만 세대 사전 청약을 받는 것으로 했다.

재개발 재건축했을 때 이주 수요가 발생하면 전세 대란이 발생하기 때문에..

오늘 발표 핵심은 공공 재개발을 서울에서 2만 세대 하기로 했는데 해제된 지역이
본인들도 하고 싶다는 의견을 받아서 오늘 공공재 개발을 추가로 발표한 것이다.

재개발사업에서 분양가 상한제의 적용을 받느냐 유무인데 6월부터 배제 대상인데
왜 재개발만 밀어주고 재건축을 안 밀어주냐? 재건축을 5만 세대인데 공공 고밀도
재건축이 시장에서 선호하는 내용이지만 실제로 작동하기 어렵다는 것이다.

용적률 300% -> 공공 500% 올리는 것인데 그리고 층고제한을 50층으로 열어주겠다는
형태인데 재건축 사업에서 중요한 것은 초과수익 환수제와 분양가 상한제인데 이것을
유예해주겠다는 내용이 빠졌다. 분양가 상한제로 사업성이 나오지 않는 게 문제이다.

민간 재건축 소유주 입장에서는 인센티브가 아닌다.

7월 27일부터 분양가 상한제가 적용받고 있고 초과수익 환수도 하고 있는 중이다.

6/27일 이후 거주 입주 조건을 채원야 조합원 자격을 준다고 하니까
서울시 93개 조합설립인가 단계.. 여의도 포함해서 갑자기 올해 말까지
신청 해서 거주 의무 제한에서 배제되니까. 속도를 내고 있는데
근데 오늘 공공 고밀도 까지 가져왔는데 정부 추측은 20% 정도는 즉 5만 세대
정도는 나오지 않을까 예상한 것 같습니다.

용적률 확대와 50층 혜택을 주는 것은 좋겠지만 초과이익환수제와 분양가 상한제가
배제된다면 과연 실행이 이뤄질까 가 의문입니다.

민간을 통한 공공임대를 한다면 사업성이 나오지 않을 것이기 때문에

재건축 사업 완화를 할지 안 할지가 있었는데.. 그런 기대감이 없어졌다는 게
가장 큰 핵심이라고 생각한다.

매출 = Q x P인데 재건축 사업 같은 경우 7월 29일부터 분양가상한제를 적용하는데
재조 원가를 파는 판매 방식입니다. 마진이 거의 없는 거죠.
어느 사업주가 원가 분양을 했을 때 사업을 하겠느냐?
장기적으로 분양가상한제를 하면 공급이 감소되는 것이다.

이번에 준데 용적률 베이스로 하는 것으로 Q는 늘어나지만 P가 늘지 못한다면
마진은 늘어나지 않는다.

분양가상한제가 살아 있으면 결국 많이 짖지는 못하겠네요..

조합설립인가를 하고 나면 회사가 돌아가야 하기 때문에 가기 갈 것인데,
분양가상한제 내에서도 정비사업이 되겠지만 확대를 하기는 어렵다고 생각된다.

서울시에 오피스텔 20만 가구 이상 있는데..민간사업자에서 오피스텔 수요가 계속
올라가고 있는데..분양도 늘어나고 있어서 주거공간이 늘어나고 있는 격이고..

내버려 두면 공급은 확대 중이지만 공급이 막히는 것을 단견으로 봐야 한다는 것이다.

집값이 안정되는 것에 대해 모두가 동의하지만 어떻게 하는 게 어떤 정책을 하는 것이
좋은 것인가 때문에 의견이 분분한데..

이런 정책을 쓰면,

외각으로 교통망 늘려주고 일자리고 주고 복지 혜택을 주면 분산 효과가 나오지 않을까
생각해본다.