나는 상가에서 월급 받는다 - 서울휘

 

상가에 관련해서는 즐겨보는 투자자이다.

생생한 개인 경험을 여과 없이 잘 설명해주고 있고 어렵지 않은 용어와 적절한 인용이 있어서

쉽게 읽을수 있는 책이다. 

기본적으로 상가 원리를 이해하기보다 경험해보지 못한 이런 사례들을 보는 것도 중요한 것 같다.

다만, 블로그 형태의 글들을 모아서 정리한 책 같아 보여 다시 정리가 안된 느낌이 들었다.

이런 분류의 책은 도서관에서 봐도 좋을 것 같다. 

상가에 관심있는 분들에게 조심해야 할 것과 임대인/임차인과의 관계 형성을 보고 싶다면 참고하길 바란다.

[본문 요약]

1. 목적지를 설정하라 방향이 핵심이다.
    지역의 1등 물건에 투자하라.
    높은 권리금이 형성된 독점적인 위치의 상가는 발 빠르게 움직이는 것 말고 쟁취할 방법이 없다.
    설비가 상당하고, 공사한 지 얼마 되지 않았으며 임차인의 영업까지 잘 되고 있는 물건은

    낙찰후 재계약이 수월하기 때문에 적극적으로 고려
    부자들이 선호하는 물건, 부자들에게 팔 수 있는 물건을 투자하는 것이 시각과 노력을 줄일 수 있다.
 
    폭이 좁을수록 1층 상가에 집중하는 경향이 높다.

    노출도가 높은 상가가 좋다.
    좋은 입지는 노출도가 높다는 것이다.
  
  가장 우량한 물건 . 권리금이 높은 물건, 노출도가 좋은 물건, 사람들의 접근이 좋은 물건
  
 
2. 상가투자에 조심해야 할 물건
  현장 조사시 관리비 부분을 꼼꼼하게 조사해야 한다.
  경매로 나온 물건이 아무리 우량물건이라 하여도 상가 전체가 죽어가는 경우에는 조심해야 한다.
  태마 상가는 조심하라.
  새로운 지하철을 통해 가까워질 지역 대형 상권이 있는지 살피고,

  본인이 빨대효과에 희생양이 될 수 있음을 유의하며 철저하게 투자를 검토해야 한다.

3. 현장에 답이 있다.
   실제 점포에서 영업을 하는 사람의 마음으로 조사하라.
   (상권 분위기, 매출액 임대시세, 건물의 특징 등 )
   남들이 선호한다는 분위기에 휩쓸려 무작정 낙찰가를 높게 쓰지 말고 정확한 가치를 파악해야 한다.
   프랜차이즈 현장 담당자들에게 문의하면 도움이 많이 된다.
  기본조사에서 입찰할 만큼 매력적이라 판단된 물건은 반드시 동업자인 아내와 동행한다.

 4. 임차인의 특성을 파악하라.
   경매로 매입한 물건의 경우 2년 후 매도 타이밍을 잡는다.
   공실로 초조하더라도 처음의 계약 조건을 바꾸면 안 된다.
   계약 시 지나치게 까다로운 임차인은 꼭 속을 썩이게 된다.
   계약서를 굉장히 꼼꼼하게 써야 임차인에게 휘둘리지 않는다.
   회사를 운영하면서 사업 자동 옥을 안 하는 회사는 월세를 잘 안 낼 수 있다.
   부자 임차인이 가난한 임차인보다 더 속을 썩을 수 있다.
   입주 시 인테리어나 시설에 투자하지 않은 임차인은 언제든 떠날 수 있다.

 5. 흐름을 파악하라.
   무심코 지나는 공간도 가끔은 잠시 멈춰서 상상의 나래를 펼쳐보자.
   부동산 기사를 보다 보면 지금 당장은 아니더라도 향후 일어날 일들이 어느 정도 예측이 가능하다.
   투자자라면 전반적인 산업의 경향과 유행 등 변화하는 것들에 관심을 갖고 늘 생각해야 한다.
   투자에 있어서 속도 경쟁은 무의미하다. 중요한 것은 제대로 된 방향으로 꾸준히 나가는 것이다.
   장기전인 만 큰 조급증을 버리고 치열하게 고민하고 노력해야 한다.
   그렇게 하루하루가 쌓이면 언젠가 경제적 자유는 목표가 아닌 현실이 되어 있을 것이다.

  6. 상가투자의 세팅 기술
   대출은 낙찰 상가의 60% 선을 유지하는 것이 좋다. 대출비율이 높은 지상 상가 (2층 이상)의 임대가 쉽지 않은 것이다.

  이를 이해하고 입찰 당시부터 자금 계획을 명확히 세워야 한다.

   양도 양수, 전문가를 활용하라.
   (병원 임대를 전문적으로 하는 컨설턴트들이 제법 많다.)
    건물의 가치를 올려줄 수 있는 사람은 임차인이다.

    내 것이 아니고 다만 이 건물을 관리한다고 생각하면 한발 물러서서 상황을 객관적으로 바로 보며 소통할 수 있다.

    일반 세율이 적용되는 2년 후 매도 시점으로 정하고, 관리자의 마음으로 딱 2년만 최선을 다해 관리해야 하는 것이다.

    기간이 정해져 있다면 우리는 최선을 다하기 쉽다.

   7. 상가투자의 마무리
      매각 타이밍을 잡이라.
      가장 좋은 매도 타이밍은 남들이 보기에도 탐날 순간이다.
      화재 보험료 챙겨라
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