대한민국 상가 투자 지도 - 김종률 (옥탑방보보스)

1일 매출로 상점 별로 매출액이 얼마 일까? 그리고 어느 지역을 주동선으로 해서 프랜차이즈별로 어느 업종이 가장 적합한지 실전 사례별로 소개한 내용이다.

1~3장 정도는 어느 정도 이해가 가지만 한결같이 주동선과 유동 인구 기준으로 어느 상점이 좋은지 비교 분석해 놓은 책이다.

그리고 현재 운영하고 있는 상점의 매출현황을 공유하면서 서울 중심 상권의 매출 분석을 소개하고 있다.

상가에 관심 있거나 특히 프랜차이즈를 운영하는 독자라면 이 책을 추천한다.

같은 내용이 반복 되기 때문세 지겹다는 생각이 들지만 그래도 지역별로 저자가 생각하는 매출액과 그리고 주의할 점들은 살펴볼 만하다.

그러나 이 책만 너무 맹신하면 안될것 같다는 생각을 해본다.

객관적인 분석 툴을 소개한 책들을 읽어 보아야 한다는 생각이 들게도 한다.
 

[본문 요약]

유동인구가 아니라 무엇이 중요할 까? 바로 주동선이다. 그것도 유효수요의 주동선이다. 이 상권을 먹여 살릴 유효수요가 어디 있는지 파악하는 것이 먼저다.

동선에서 각각 10분씩 유동인구를 세어 본다. 가장 권장하는 시간은 저녁 7시다. 웬만한 지역은 7~8시 사이에 소비가 가장 활발하기 때문이다.

절대로 로드 뷰부터 먼저 보면 안된다는 사실을 명심해야 한다. 로드뷰를 보는 순간 간판 발의 함정에 당할 수 있으니 지도로 분석을 다 마친 다음 확인 차원에서 로드 뷰를 봐야 한다.

상가의 적정 가치는 시행사나 분양사에서 제시한 금액을 기준오르 평가되어선 안 된다. 점포 창업자가 영업을 해서 낼 수 있는 월세 수준을 기초로 가치가 평가돼야 한다.

양수인은 매출 자료가 아니라 '매입자료'를 반드시 요구해야 한다.

가령 베어커리라면 1년 치 매입 자료를 요구하고 그 매입 자료의 150% 정도를 매출로 보면 된다.

매입 자료를 확인하는 것 외에 본부 직원을 통하는 방법도 있다.
점포개발 담당들은 대개 자신이 담당하는 지역의 매출을 알고 있다.

그러니 이들과 상담을 하여 매출을 물어보는 것이다.

배스킨라빈스는 소모품 포함 원가율이 40% 정도다. 로스가 거의 없는 업종으로 인건비와 광고선전비, 카드 수수료 등이 포함된 제경비, 전기요금을 빼면 비용으로 지출될 항목이 딱히 없다.

같은 300세대라 해도 원룸촌에선 편의점 매출이 높게 나오지만 아파트, 특히 40~50평대의 대형 아파트가 있는 곳에선 매출이 별로 높지 않다. 원룸엔 젊은 1인 가구가 많고, 이들은 편의점 소비 성향이 높기 때문이다.

편의점, 세탁소, 부동산 중개소 등 500세대만 확보돼도 경쟁점이 없다면 영업을 유지할 수 있는 기본 매출이 나온다.

반면 베이커리, 병/의원, 학원 주류를 판매하는 삼겹살집 같은 음식점은 2,000세대,

배스킨라빈스, 주류를 판매하지 않는 김밥집, SSM은 4,000세대가 확보돼야 인건비 주고 월세도 내고 주인도 좀 벌어 간다.

모든 업무 시설이 금연구역이기 때문에 요즘은 외부에 흡연 장소를 설치한 경우가 많다. 이렇게 따로 설치한 흡연 장소는 건물 전면보다는 후면에 많다.

흡연자들은 근무 중간에 담배 한 대 피우며 저가 커피를 마시곤 하므로 비싼 전면 상가보다는 후면 흡연 장소 근처의 저렴한 상가가 더 적합한 입지 일수 있다.

지하철역 출구 앞이 첫 번째 코너가 가장 선호되는 입지다.

편의점은 다세대주택이나 원룸 밀집 지역에서 장사가 잘 된다.

일단 베이커리는 다세대 주택보다는 아파트 밀집 지역, 그중에서도 새 아파트가 많은 곳에 확실히 매출이 좋다.

편의점은 다세대 주택 500세대만 알차게 독점하면 하루에 최소 150만원 매출이 나오는 추세다.

물론 지역마다 그리고 상권의 성격마다 조금씩 차이는 있다.

식당이야 입지도 중요하지만 맛, 서비스, 가격 등 입지 외에 영업에 중요한 요소가 많다.

하지만 편의점은 입지가 가장 중요하다고 할 수 있다.

그러나 먹자 상권 별로 편의점 매출만 잘 파악해 놓아도 해당 상권이 어느 정도 활성화돼 있는지 파악하기 수월해진다.

'사람들은 이 위험에 빠지는 것은 무언가를 확실히 안다고 착각을 하기 때문이다 신도시 상가 시장에도 딱 맞는 말이다.


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