통합 재건축

매경이코노미 제2139호 (2021.12.22~2021.12.28일자) 기사 요약 내용이다.


아파트 정비사업을 진행하는 과정에서 인근 단지와 함께 사업을 추진하는 이른바 ‘통합재건축’ 사례가 늘고 있어 배경에 관심이 쏠린다.

아파트 단지들이 통합재건축을 진행하는 이유는 분명하다.
현재 아파트 시장은 대단지가 대세다. 단지별 가구 수는 곧바로 아파트 가격과 직결된다.
통합재건축을 추진하는 1차적인 이유는 단지 규모를 키워 사업성을 높이고 상품성을 강화하기 위함으로 풀이된다.
비용 절감 효과도 기대할 수 있다. 
다만 통합재건축을 진행하면 단지별로 용적률이나 건폐율, 입지 등이 달라 이해관계자들의 의견이 엇갈릴 수 있다.

정비업계에 따르면 서울 강남구 개포동에 위치한 경남·우성3차·현대1차 아파트는 최근 정비구역 지정을 위한 주민 동의 요건(가구 수 3분의 2 이상)을 충족했다.

경남은 77%, 우성3차는 75%, 현대1차는 71%의 주민 동의율을 기록했다. 

강남 3구의 또 다른 중심축인 서초구에서도 통합재건축 사례가 늘고 있다.

신반포19차 재건축 조합과 신반포25차 재건축 추진위원회는 지난 11월 통합재건축 합의서를 작성했다. 내년 1월 통합 조합설립총회 개최를 목표로 발 빠르게 움직이고 있다. 신반포19차·25차는 통합재건축으로 특별건축구역 지정을 노리겠다는 목표다. 특별건축구역으로 지정되면 용적률이 최대 20% 늘어나고 건축물 높이 제한 완화 등 각종 혜택이 주어진다. 특별건축구역이란 도시 경관 등에 필요할 경우 사업별 특성에 맞게 조경이나 건폐율과 용적률, 대지 내 공지, 건축물 높이 제한, 주택 건설 기술 규정 등 건축 기준을 완화해 적용할 수 있도록 한 제도를 말한다. 

서울 비강남 지역에서는 영등포구 신길동에 위치한 신길우성1차·건영아파트, 노원구 하계동의 한신·청구아파트 역시 통합재건축을 준비하고 있다.

통합재건축 바람이 불고 있는 곳은 서울뿐 아니다. 수도권 1기 신도시인 경기도 성남시 분당구 서현동 4개 단지가 대표적이다. 삼성·한신, 우성, 한양, 현대 등 4개 단지는 지난 10월 분당 시범단지 재건축 추진준비위원회를 발족한 상태다. 총 7769가구 규모 4개 단지는 재건축을 통해 1만가구 대단지로 탈바꿈하겠다는 계획을 세우고 있다.

인천에서는 남동구 만수주공아파트 6개 단지(총 6866가구)가 통합재건축에 도전장을 냈다. 최근 만수주공아파트1~6단지는 남동구청에 재건축을 위한 통합안전진단 요청서를 제출했다. 6개 단지는 모두 1985~1987년에 준공해 이미 재건축 연한인 30년을 넘겼다.

재건축보다 문턱이 낮은 리모델링 시장에서는 인근 단지와 통합해 사업을 추진하는 사례가 더 많다.

서울 동작구 사당동 우성2·3차, 극동, 신동아4차 아파트는 통합 리모델링 조합설립을 눈앞에 두고 있다. 리모델링 조합을 설립하기 위한 법정 동의율(66.7%) 확보가 임박했다는 게 일대 중개업소 관계자들 설명이다. 우성2차(1080가구), 우성3차(855가구), 극동(1550가구), 신동아4차(912가구) 등 4개 단지, 총 4397가구가 통합 리모델링을 추진하는 것이다. 

강남권 알짜 입지를 갖춘 나 홀로 단지들이 리모델링을 위해 뭉친 사례도 있다. 서울 서초구 잠원동에서는 ‘반포한신타워(250가구)’ ‘블루힐하우스(125가구)’ ‘잠원중앙하이츠(126가구)’ ‘킴스빌리지(160가구)’ 등 4개 단지가 통합 리모델링 사업을 추진 중이다. 

영등포구 문래동 일대에서는 ‘현대1·2·3·5차’ ‘문래현대6차’ ‘문래두산위브’ ‘대원아파트’ 등 7개 단지 통합 리모델링 사업이 탄력 받고 있다. 1986~1998년 지어진 이들 단지는 총 1973가구에 달한다.

통합재건축 혹은 리모델링이 유행처럼 번지는 이유는 무엇일까.

아파트 시장은 이제 ‘거거익선’ 시대다. 단지 규모가 클수록 프리미엄이 커진다. 재건축이나 리모델링 모두 규모가 크면 그만큼 일반분양 물량이 늘어나면서 사업성이 좋아진다. 통상 단지가 클수록 대지면적은 넓어진다. 그만큼 단지 내 조경을 갖추거나 커뮤니티 시설 등 인프라 조성에 유리하다. 또 규모가 클수록 대형 건설사가 관심 가질 가능성이 높다. 브랜드 건설사 유치에 성공한다면 해당 단지는 지역 랜드마크로 자리 잡을 수 있다.

결국 성공적으로만 마무리된다면 인근 단지와 통합해 사업을 진행하는 것이 여러모로 유리하다. 소규모 정비사업에 비해 대규모로 연합해 사업을 진행하면 단지 규모에 따른 가격 상승 기대감이 크다. 브랜드나 시공사와 협상에 있어서도 상대적으로 유리한 고지를 점할 수 있다.

물론 통합재건축이 ‘만능열쇠’는 아니다. 단지별 혹은 동별로 이해관계가 충돌할 경우 사업이 지연되거나 무산될 수 있다는 위험도 있다. 사업을 둘러싸고 다른 단지 주민과 갈등이 깊어지는 경우 도중에 갈라서거나 독자적으로 사업을 추진하는 경우도 종종 볼 수 있다.