디벨로퍼 경매 - 신순선

경매를 활용한 부동산 PF 정도로 생각했었는데, 

기초적인 경매 용어들과 본인의 경험을 소개하고 있는 책이다.

글로만 되어 있어서 가독성은 떨어지고 더군다나 사례는 유튜브를 통해서 읽어라고 해서

중간에 읽다가 스킵을 많이 한 책이다.

오랫동안 경매를 하신 분들은 굳이 이 책을 읽을 필요가 있을까 이런 생각을 해본다.

그래도 오랫만에 경매 공부하면서 초심을 잃지 않기에

좋은 책이라고 생각된다. 

 

[본문 요약]

제시외는 경매 신청 당시 경매 신청대상에서 포함되지 않았으나 제시 외물 건의 소유자가 평가 감정 도중 자신의 소유를 주장해서 생겨난다.

주물 : 소유권의 주된 대상이 되는 부동산을 말하는 것

주말 농장으로 사용하려는 1000m^2이하의 농지라도 농취증을 발급받아 제출해야 하지만 농업경영계획서는 제출하지 않아도 된다.

법은 오로지 돈 빌려주고 돈 빌려간 채권, 채무 관계로만 볼뿐 빌려주면 사회적 강자이고 빌리면 사회적 약자라는 논리는 적용되지 않는다.

배당요구종기는 보통 첫 매각기일의 30일 이내로 정해지는 경우가 많고, 감정평가나 현황조사가 늦어지는 경우처럼 특별한 경우에는 연기되기도 한다. 응찰자들에게 배당요구 종기는 대항력 있는 선순위 임차인이나 선순위 전세권자가 있는 경우 배당요구 금액에 따라 응찰 금액이 달라지기 때문에 매우 중요하다.

매각기일 이전에 배당요구종기일을 지정하고 배당 신청을 하는 자만이 배당을 받을 수 있다.
그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자의 경우와 같이 경매개시의 통지를 받지 못하는 채권자도 반드시 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 한 경우에만 배당받을 수 있다.

채권신고는 채권의 내역을 신고하는 것이고 배당요구는 경략대금에서 배당받기를 요청하는 것으로 다른 절차다.

다양한 임장활동 중 매각부동산이 있는 지역의 동향 파악과 시세 파악이 임장의 핵심 활동이라 할 수 있고, 이를 위해서는 지역의 공인중개사무소를 방문해 정보를 얻을 수밖에 없다.

매각 허가에 대해 이의를 제기할 수 있도록 하는 것은 절차에 하자가 있거나 이해관계인들이 허가로 인해 손해 등이 있는 경우를 방치하고자 하는 것으로 낙찰자의 낙찰 반품을 위해 쓰이는 용도는 아니다.

실무적으로 잔금은 경락잔금대출을 이용하는 경우가 많은데, 모든 은행이 이를 취급하지 않으므로 법원 입구에 대출 업체 실장이나 아르바이트하시는 분들이 나눠주는 명함을 버리지 말고 챙겨두면 요긴하다.

이사 협의를 위해 채무자나 임차인을 만나야 하는 경우, 특별한 사정이 없다면 인도받을 주택 안에서 만나지 말고 인근 커피숍 등 외부에서 만다는 것을 조언한다.

스마트국토정보는 개인이 하는 부동산 정보가 아니라, 국토교통부가 제공하는 부동산 정보이다.

낙찰받은 주택은 믿건 말건 인테리어 비용을 빼주는 일보다는 무조건 한시라도 더 빨리 인테리어를 하는 일이 더 빨리 팔 수 있는 방법을 생각한다.

인도명령은 잔금 납부 6개월이 지난 뒤에 하기 되면 신청기각 된다. 이때 6개월 이내 명령까지 떨어져야 하는 것은 아니고 단지 신청만 6개월 이내 해야 하는 것이므로 가능한 잔금 납부 후 신청할 것을 권장한다.

돈과 관련된 권리도 등기부상에 살아 있는 첫번째 권리가 말소기준 권리가 되고, 그 말소 기준 권리를 기준으로 선착순을 따져 성립한 권리는 인수해야 한다. 그러므로 그 권리 가격이 얼마인지 알아두고, 후순위 권리는 소멸되므로 나와 상관없는 권리로 생각하면 된다.

제한 물권간의 경합이 있다면 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선하게 된다.

물권은 절대권으로 채권에 우선하므로 등기 순위에 관계없이 채권을 물권보다 후순위에 있다.

채권을 상대방에 대한 청구권이므로 채권과 채권의 경합은 시간의 경과를 따지지 아니하고 평등한 지위를 갖게 된다.

저당권의 핵심은 저당권자가 부동산을 사용수익하지 않지만 처분할 수 있는 권한이다.

부동산을 담보로 맡기면 소유자가 계속 사용할수 있게 해 주고 임대를 놓아 월세를 받고 임대 수익도 올려도 되는 등 마음대로 수용, 수익을 낼 수 있도록 놔둔다. 하지만 빌린 돈을 제때 안 갚으면 처분해 자기 돈을 가져갈 수 있다느는 것이다.

저당은 금액을 정하고 있으므로 대출받은 1억중 3천만 원을 갚게 되면 남은 7천만 원은 다시 저당을 설정해야 한다. 반면 근저당은 다시 설정할 필요도 없고, 추가로 금액이 늘더라도 한도 내의 경우라면 추가 설정을 하지 않는다.

경매보증보험은 소멸성이라 이용지가 많지 않지만 현금 준비 못할 때 요긴하다. 경매 보증보험은 미처 입찰보증금의 현금 준비를 못했을 때 이용한다. 보통 법원 입구에 있는 보증보험회사를 이용한다.

가등기는 순위보존 목적이라면, 담보가등기는 담보목적이긴 하지만 비전형 담보의 채권 보전 성격을 갖고 있다.

선순위가등기가 소유권이전청구권 가등기인 경우에는 소멸시효 10년이 지나면, 낙찰자는 소유권에 대한 방해배제청구권을 갖게 되므로 제척기간이 지난 가등기권자의 소멸시효를 주장할 수 있따.
가등기권자가 경매 부동산에 거주하는 등 점유 상태에 있는 경우 등기 청구권의 소멸시효는 낙찰자가 인수해야 하는 불행한 사태가 벌어 질수 있다.

가등기담보법은 돈을 빌리고 담보를 쓴다는 면에서 근저당과 유사하지만, 큰 차이점이 있다면 근저당권을 그 집을 경매해 채권을 회수 하지만, 가등기담보법은 그 집을 채권자가 소유할 수 있는 대물변제가 가능하다는 것이다.

말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 선순위 전세권, 경매개시결정등 가장 먼저 등기된 권리가 된다.

통상 담보가등기권자는 채권계산서를 제출하기 된다. 따라서 만일 배당요구사실이 있다면 담보가등기이므로 권리분석에 따라 입찰에 참여하면 된다.

일반지상권을 존속기간이라도 있어 기간 만료를 기대할 수 있으나 분묘기지권을 제사를 계속 지낸다면 그 분묘가 있는 동안은 분묘기지권을 계속 살아 있는 일종의 영구지사원이 되어 버린다.

경매개실결정이후 유치권행사하는 경우는 효력이 없다.

가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나, 이를 실행하기는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리 관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말한다.

비등기부동산에 대해서 유치권을 가진 채권자는 그 부동산이 등기된 날부터 6개월 내에 저당권설정청구권을 행사해야 하고, 그 기간 내에 소로써 행사하지 않으면 저당권설정청구권뿐만 아니라 유치권도 소멸된다.

주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류자 변경신고나 국내거소 이전 신소를 했다면 예외적으로 주택임대차보호법의 보호 대상이 된다.

주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

임차인이 확정일자는 계약서 작성일에 인근 주민센터 등을 방문해서 확인을 받고 나서 임차주택에 입주하기도 한다. 이 경우 선순위 근저당권의 실행으로 확정일자와 임차주택의 입주일 사이에 경매 등기가 되어버리면 임차보증금의 회수에 문제가 발생한다.

임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대기간이 5년을 초과하지 않은 범위내에서 계약갱신을 요구할 수 있다.

임대인이 계약 갱신을 거절할수 있는 사유
1. 임차인인 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 허위 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로합의 해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

개발도 배우면서 전체적인 과정도 경험해보고 수익도 얻을 수 있는 가로주택정비사업이나 도시재생사업 등에 관심을 둘 것을 권한다.

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