빌딩투자 그들은 어떻게 하는가 - 이명희

빌딩투자 사례보다 전반적인 내용을 설명한 책이다.
빌딩 투자 계획 부터 시작해서 빌딩 구입 방법, 자금계획, 구매전 검토할 항목, 빌딩 운영시 주의 할 점,

빌딩 판매시 세금 문제 및 어느 지역을 유망한가 까지 총망라되어 있다.

빌딩투자 초보자에게 쉽게 읽을수 있을 책이다.

가독성이 좋아 쉽게 읽혀지고 지금 금리가 높아지는 단계에서 접근을 조금 어려워 보이지만

꿈을 이루어지기전에 미리 공부해보자.

조금씩...

[본문요약]

수익률이 보여주는 숫자는 떨어질지언정 매달 현금이 안정적으로 통장에 꽂힐 수 있는가에 무게의 축을 두는 것이

진짜 수익성을 높이는 길이다.

건물 매입을 위해 쓸 수 있는 내 돈의 규모를 결정하고, 이를 고려해서 투자 계획을 세우는 것이다.
수익형 부동산, 특히 건물주를 꿈꾸는 초보자일수록 수익보다 리스크를 최소화하는 방법을 터득해야 한다.

단기 차익을 원한다면 일시적으로 저평가된 물건을 찾아 단기간에 가치를 상승시켜 매각하는 방법을 모색해야 할 것이며,

중장기 관점에서의 투자라고 한다면 전반적인 경기 흐름 및 지역적인 호재 등을 조사하여 잠재 되어 있는

미래 가치에 투자 할 수 있는 거시적인 안목이 필요하다.

부동산은 매입 금액에 연연하기 보다 미래가치를 내다보고 투자하는 것이 바람직하다.

 

임대가격이 높은 상가를 선택하는 것이 매매가에 직접적인 영향을 주기 때문에 상가용 빌딩을 물색할때는 임대차계약의 월세가 어느 정도에 형성되어 있는지 꼼꼼하게 알아보는 것이 중요하다.

보편적으로 모두가 꿈꾸는 수익성, 안전성, 환금성이 좋은 곳을 목표로 할때 부동산 업계에서는 ‘최소’ 현금 10억원을 기준점으로 삼는다.

부동산에서 위치 선정은 수백 수천번 이야기해도 지나치지 않을만큼 중요하다.

특히 수익형 부동산으로 정의한 빌딩은 높은 수익률에 욕심을 부리기 보다 환금성,

즉 원하는 순간에 얼마나 빠르게 손해없이 현금화할수 있는지 항상 염두에 두어야 한다.

정보는 누구보다 빠르게 캐치하되 그 정책이 시장에 미치는 영향들을 읽어내는 안목에 깊이를 더하면,

감정적인 투자에서 한 발짝 물러나 보다 객관적이고 예리해진 시선으로 쉽게 흔들리거나 휘청거리지 않은 투자 근육을 키울수 있다.

배후수요가 얼마나 탄탄한가를 보라
배후란 유동인구를 말하며 아파트 단지 안의 경우 아파트 가구 수가 얼마나 되는지, 평일과 주말의 인구 밀집 편차는 얼마나 큰지, 교외형 입지에서는 근처를 통행하는 차량이 얼마나 되는지 등이 배후수요를 가늠할 수 있는 척도가 된다.

접근성이다. 배후가 아무리 탄탄해도 접근성이 좋지 않으면 빚 좋은 개살구이다. 지하철역, 버스정류장 등 대중 교통 시설과 인접한 곳일수록 접근성이 좋은 편이며, 이곳에서 100m이내에 위치한 상가들은 사람들이 몰리는 기본적인 요건을 갖추고 있다.

수익형 부동산 중에서 상가형 빌딩의 경우 같은 건물안 부동산이라도 방향과 층에 따라 10% 이상의 시세차이가 발생할 수 있어 몸으로 뛰는 현장답사를 소홀히 해서는 안된다.

귀한 매물일수록 알음알음으로 거래되기 다반사라 탐이나는 지역이나 매물이 있다면 꼭 발품과 함께 팔아 해당 부동산이나 지역 유지 등과 친분을 쌓으며 고급 정보를 한발 빠르게 입수하기를 추천한다.

key tenant로 일컫는 중요 임차인은 빌딩의 가치를 높여 주고 우량 임차인은 유치하는데 기여하는 임차인을 말한다.

빌딩투자는 아이디어가 돈이 될수 있고, 움직인느 만큰 불릴수 있다. 빌딩을 고르는 단계에서 많은 사람들의 눈에 들어오는 건 수익률이다.

일반적으로 수익률을 고려해 요즘 시세로 평당 공사비용이 400만원이 넘어가면 다 허물고 새로 짓는 편을 추천한다. 그러므로 건물 가격의 20%가 넘어가면 리모델링은 포기하는 편이 낫다.

주민세
330m^2 이상 사업장의 사업주에게 부과되는 세금으로 1m^2에 250원 산정된다. 소유면적이 330m^2일경우 82,500원이다.

교통유발분담금
연면적 1천m^2 이상의 시설물일 경우 교통 혼잡에 대한 책임을 원인자부담의 원칙에 따라 부과하는 세금으로 ‘부가대상면적 x 단위부담금 x 교통유발계수’로 산정해서 등기부상의 소유주에게 부과한다.

종합소득세
월 임대료 뿐만 아니라 포괄적인 임대수익에 대한 종합소득세(월 소득 + 이자소득 + 배당소득+사업소득+근로소득+연금소득+기타소득)는 다음에 5월에 납부한다.

2천만원을 기준으로 상기는 이를 무조건 내야 하지만 다가구나 상가주택은 연 2천만원 넘으면 종합과세,, 2천만원에 못 미치면 분리과세와 종합과제중 선택하여 계산한다. 한달 기준으로 임대료 월세 300만원 받고 대출이자 50만원이 나간다면 소득은 250만원으로 책정 된다.

토지이용계획확인원은 토지의 이용 용도와 고도 제한 등 토지이용의 제한 여부를 확인 할 수 있는 문서로 각각의 용도와 지역별로 건폐율, 용적률, 대지의 분할 제한이 다르게 적용되므로 해당 토지에 적용되어 규제들은 확인하고 원하는 용도로 활용이 가능한지 확인 해야 한다.

빌딩매입시 확인해야할 문서

강남의 상가보다 강북이나 수도권의 빌딩을 추천해주고 싶다.

입지적인 장점도 있지만, 100실 미만이라 전매 제한이 없고, 주택법이 아닌 건축법을 적용받아 청약통장이 필요 없다는 점, 특히 대한민국 거주하는 만 19세 이상이라면 누구에게나 청약 자격이 주어져 많은 사람들의 관심을 받았다.

서울형 도시기본 계획

용리단길
지하철 4호선 신용산역 3호선 삼각지역까지 이어지는 용리단길은 요즘 떠오르는 신흥 감성 상권이다.
용리단길이 위치한 한강로2가 일대는 지구단위계혹으로 묶여 있는 주변 구역들과 달리 건물 신축이나 리모델링이 자유로운 편이라 빌딩 투자자들이 주목해야 하는 곳이다.

서울 지하철 5.6호선과 경의중앙선, 공항철도가 만나는 서울에서도 희소성이 있는 쿠드러플 역세권으로 23년 신안산선까지 개통하면 공덕역은 무려 5개 노선을 품는 퀀터플이 된다.

내방역 상권을 유동인구보다 배후 소비 세력에 더 의존했던 상권으로 이런 경우 유동인구가 높아지고 보행환경이 개선된다면 접근성이 주변의 재건축 지역과 융화를 이뤄 상권을 보다 확대, 확장 할 수 있을 것이다.

소음 구간에 방음터널을 설치하고 터널 위에 흙을 덮는 덥개 공원 형식의 굿모팅 파크가 21년 말 완공 예정으로 판교-성남-이매 3개역을 도보로 이동가능케 하며, GTX 삼성역 뿐만 아니라 강남역, 선능력, 수엇역, 서울역을 환승없이 이용할수 있게 도와줄 예정이다.

GTX -C 노선의 출발지인 수원역을 중심으로 수원에서 계획 개발하는 지역들도 주목할 만 하다.
수원비행장 이전에 따른 수혜 예상 지역으로 세류 등 인근 지하철 1호선 라인의 재개발, 재건축 역시 업계ㅔ서는 꾸준한 관망 요인중 하나다.

 

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