강남이 되는 강북 부동산은 정해져 있다 - 엄재웅 (서경파파)

 

 

투자자의 관점에서 부동산을 투자할 때는 정부가 세운 로드맵을 우선 보아야 한다고 저자는 강조한다.

2030 서울생활권계획서를 기준으로 정부가 어디를 집중 투자하는 곳이지 보고 그 지역을 투자하라는 저자는 주장한다.

최근에 안오른 곳이 없기 때문에 어디를 투자하던 다 오를지 않았을까 생각이 든다.

그렇다면 지금 시점에서는 어떻게 해야 하는가?

추세가 점점 떨어지는 지점에 어느 시점이 무릎인지는 모르겠으나

총알을 열심히 모아서 과녁에 맞추어야 한다.

그럼 강북을 과녁을 맞출 시점이다. 

얼렁 본문 요약을 보자!

 

[본문요약]

투자의 고수들, 적어도 전업 투자자들은 현금 회수가 빠른 곳에 투자한다.

서울생활계획권상 우선 순위가 가장 높은 개발지, 땅의 용도가 좋은 곳, 인허가가 잘 나오는 곳

실제로 가시적인 개발이 진행 되는 곳, 서울시 및 해당 구청에서 가장 역점을 두고 있는 사업지라는 점이다.

투자는 동대문 재개발에 하고 왕십리뉴타운에서 전월세 거주를 고려할 것 같다. 즉 실거주와 투자를 분리하는 것이다.

 

 

 확장성이 있는 거점개발지는 투자금, 투자 기간 대비 돌아오는 피드백이 좋다.

 신길뉴타운한화꿈에그린은 7호선 신풍 역세권이다. 추후 신안산선 개통이 예정되어 있다.

 

 일조권 침해 문제 때문에 거점개발지가 아닌 곳은 높게 지을수 없다.

 서울시의 제2종 일반주거지역은 7층 이하의 층수제한이 있다.

 

 재개발, 재건축, 가로주택정비사업 등 여러 선택지가 있지만, 가장 드라마틱하게 많이 오르는 매물은 언제나 재개발이다.

 

영등포 역세권 집창촌 재개발에 관한 소식이 하나둘씩 나오고 있다.

서울시는 신규 노선인 신안산선 역세권에 맞는 주변환경을 세팅하고 싶은 것이다. 

1차 배후 주거지는 실길뉴타운, 2차 배후 주거지는 노량진뉴타운이 예상 된다.

영등포 역세권은 청량리 역세권처럼 천지개벽할 것이다.

집장촌이 사라질것이고, 화이트 칼라의 일자리로 거듭 날 것이다.

달라진 위상에 맞게 영등포 역세권 배후 주거지들은 명품 아파트촌이 될 가능성이 높다.

 신길뉴타운한화꿈에그린은 2008년 금융 위기 때도 올랐다.

 상승기에는 가장 많이 올랐다.

 투자는 이렇게 해야 한다.

신규 뉴타운 주변으로 거점개발지들이 확장 개발 되고 있다. 그래서 그 입지가 더 돋보이는 것이다.

 

입지가 좋거나 평수가 넓은 곳에 꼭 거주 해야 할 이유가 있다면 전월세를 권한다. 매수하지 마라.

 실거주 수요 말고 투자자들은 입지가 좋지만 지지부진한 사업지보다는 입지가 떨어지더라도 빠르게 개발되는 사업지를 좋아한다.

확장성이 강한 거점개발지 + 재개발, 재건축, 가로주택정비사업+2.4대책을 피할 수 있는 사업성 좋은 매물이 가장 안전하면서 잘 오른다.

 상계뉴타운 개발은 남양주와 인접한 관문 입지 이면서 핵심적인 배후주거지이기 때문이다.

 이미 완성되어 단계별 상승이 불가능한 신축을 더 이상 매수하지 말자.

 입주후 실거주 2~5년이라는 규제가 있기 때문이다. 꼭 거주하기 싶다면 전월세를 권장한다.

 재개발이든 재건축이든 규제의 시대속에서 입지는 필요 없다.

 무조건 빠르게 인허가가 나오고 단계별 상승이 가능한 곳으로 가야한다.

 입주권 받을 생각을 하지 마라. 받은 순간 투자자로서 은퇴하는 것이다.

 나는 빠르게 돈만 벌면 그만이다. 규제가 넘칠수록 오히려 단기투자를 할 최적의 타이밍이 된다.

 

 부동산 투자라라면 일반 지도는 물론이고 ‘용도지역이 표시된 지도’를 눈에 익혀야 한다.

 

주택 투자부터 상가, 토지, 건물 투자까지 하고 나면 건축이 가장 많이 남는 장사라는 것을 알게 된다.

 

건폐율이 좋아서 넓게 지을수 있는 땅도 도움이 되겠지만 상업지역처럼 용적률이 좋아서 높게 지을수 있는 땅이 가장 좋다.

 

돈이 많은 부자들은 상업 지역에 있는 건물에 관심 있는 것이다.

부동산이 안전 자산이라고 하지만, 부동산중에서 가장 안전한 자산은 상업지역 땅이기 때문이다.

 

돈 버는데 최악은 오피스텔이나 아파텔, 도시형생활주택 투자라는 것이다.

 

쓰러져가는 단독주택을 매수하지만 우리는 쓰러져가는 건물을 매수하는게 아니라 앞으로 많이 비싸질 서울의 땅 한평을 사는 것이다.

 

수원 역세권 집장촌

가장 이상적인 전략은 거점에 직접 투자하는 것이다.

청량리 역세권 상업지역 거점개발지의 땅을 매수하는 것을 예로 들수 있다.

 

거점을 찾았고 시기 또한 예측했다면 지도를 펴고 거점을 기준으로 사업성이 좋은 재건축 예정 아파트가 있는지, 재개발이 있는지, 리모델링 가능한 아파트가 있는지, 가로주택정비사업지가 있는지 순서대로 넘버링을 하면서 표시한다.

 

시드머니가 많다면 미주아파트에 투자하고, 그다음엔 청량리8구역, 그것도 안되면 청량리정신병원 근처에 있는 노후 주택이라도 매수해야 한다.

 

서울 성북구 월곡동 길음 역세권에 신월곡1구역이라는 상업지역 재개발 구역이 있다.

일명 미아리 텍사스촌으로 불리는 곳으로, 아시는 분들은 아시겠지만 서울 북부의 유명한 집장촌 지역이다.

이 지역 사업의 종류는 도시환경정비사업이다.

 

9호선 계통예정인 고덕 역세권 지구중심에 주목하자.

 

 

답십리고미술상가 주상복합 아파트는 상업지역 덕분에 재건축시 추가 부담금으로부터 자유로운 매물이다.

현금이 넘쳐 흐를대로 넘쳐서 20억원 이상 보유했거나, 신용상태가 매우 양호하다면 모텔 건물을 매수하라. 그렇지 않다면 월세가 잘 나오는 상가주택을 매수하라. 탈탈 털어도 가진 돈이 1억원 내외 밖에 없다면 25년 이상 구축 빌라라도 갭투자하라.

 

금호21구역, 흑석 11구역, 공평 15 16지구, 상계주공 5단지가 왜 신속통합기획 시범 사업지로 선정 되었고 서울시가 어떤식으로 개발할 예정인지 분석할 수가 있어야 한다.

동작구 다른 지역의 재개발, 재건축, 리모델링 단지들이 허가가 잘 날 것이니 관심있게 보라고 언급하고 있다.

 

창동, 상계는 7광역중심지중 하나로 8만여개의 일자리가 창출 될 곳이다. 나의 강의가 칼럼에서 지구단위계획구역에 포함된 역세권 아파트를 매수할 수 있으면 매수하라고 강조한다.

창동 상계 2단계 개발에 따라 도봉운전면허시험장은 의정부시 장암역 일대로, 창동차량기지는 남양주시 일대로 이전할 계획이다. 시점은 2단계 개발이 본격화 되는 24 ~ 25년 경으로 예상 된다.

 

도봉구, 노원구 통틀어서 창동 상계개발지는 서울시에서 지정한 거점개발지다. 정치적인 사업지로 그만큼 안전한 투자처라고 말할 수 있다.

 

준공연도 30년 이상, 1만 제곱미터 미만, 200세대 미만의 공동 주택은 가락현대 5차처럼 소규모 재건축이 가능하다. 성수동에도 그 기준에 부합하는 아파트가 있다. 바로 뚝섬 현대다.

 

구로구, 금천구, 영등포구, 성동구, 도봉구, 강서구에는 준공업지역 아파트가 많다.

 

핵심 개발지는 마포구에 있지만 뉴타운 사업지 수혜지로 은평구(수색동, 증산동), 서대문구(북가좌동, 남가좌동)

연신내 역세권, 불광 역세권, 독바위 역세권 주변의 재개발, 지역주택조합 사업이 활발하다. 서울 서북권 가장 끝자락 주민들을 위한 일자리를 상암에 셋팅하겠다는 것이다.

 

성산시영아파는 오래전 강의에서도 소개한 곳이다 재건축 사업성이 준수한 편이며, 서울시 생활권계획서에 재건축을 매우 긍정적으로 바라보고 있기 때문이다.

독바위 역세권을 6호선 뿐이었지만 신분당선 연장에 관한 기대감 덕분에 이제는 간과하면 안되는 곳이 되었다.

같은 값이면 마곡거점개발지 주변에서 이미 완성 아파트가 아니라 향후 인허가가 빨리 되어 단계별 프리미엄을 얻을 수 있는 가양시영단지나 방화재정비촉진지구에 투자하는 것이 기간 대비 나은 선택으로 보인다.

 

우리는 공항동, 방화동에 있느 사업지 중에서 사업성 분석을 하여 가장 사업성이 좋은 매물을 선점하면 된다.

 

계양동, 대장동 녹지지역은 투지 투자하기 좋은 곳이다. 이곳을 선점하여 화원 등을 운영하는 사람들이 투자자들에게 비싸게 땅을 넘기고 있다.

 

늘어나는 인구 덕분에 슬럼화된 개봉역과 구로 공구상들이 수혜를 보고 있다. 개발 압력으로 개봉 역세권 주변 개발이 활발하다. 고척아이파크 부지의 근처에 가로주택정비사업, 소규모 재건축 사업이 급물살을 타고 있으며, 몇몇 저층 주거지들을 중심으로 재개발 논의 중이기도 하다.

특별부록 – 금액대별 투자 지역 추천

부동산 투자의 세계에 입문했다면 100억원 자산가를 목표로 해보라고 권하고 싶다.

어디를 소개했는지보다 어떤 근거로 추천했는지에 집중한다면 성공적인 투자의 좋은 지침서가 될 것이다.

1.     지역거점을 파악한다.

2.     거점 주변 지역의 투자 매물을 찾는다

3.     매수와 매도 타이밍

 

* 별책 부록

투자금 1억미만

신축빌라, 오피스텔, 아파텔, 생확숙박시설 등의 투자는 절대 하지 않는다.

초기 투자금이 저렴한 선동용 초기 재개발, 자로주택정비사업에 투자히지 않는다.

자금이 적을수록, 아직 투자 입문자일수록 사업성 분석의 기초를 닦아 잠재력이 있는 용도 지역에서 좋을 매물을 사야 한다.

재개발, 재건축 지역이 아니라도 오르는 빌라는 있다.

과거의 투자 공식으로 투자하마라

 내 엑셀표에서 아무리 10배 수익률을 기록하고 있다 해도 매도해서 현금하기 전까지는 내 수익이 아니라. 그 호가를 받아줄 사람이 나타나야 진짜 내 수익이다. 언제라도 던질수 있는 단기 투자를 해라.

추천지역 : 창동준공업지역, 창동준주거지역, 방학동준공업지역, 우이신설선 역세권, 구축 빌라 연립주택

 

경기도 연립주택은 1억인 미만으로 투자가 가능하다. 가로주택정비사업이 가능한 사업성이 좋은 연립주택을 매수하자.

 

경기도는 제 2종 일반주거지역이러도 서울보다 높이 규정에 관대한 편이다. 따라서 여러 인센티브를 부여하고 겨우 13~ 15층 정도 받을수 있는 서울보다 15층은 기본으로 받을수 있는 경기도 지역의 연립주택이 가성비 투자처로서 매우 매력적이다.

 

LH에서 제공하는 가로주택정비사업분석사이트다.

 

나는 2순위로 가로주택정비사업이라도 잘 될수있는 매물을 추천한다. 의정부 가능동 가로주택정비사업

퇴계원읍 정비예정구역은 남양주시가 점찍은 땅이라는 확신이 들었다. 남양주시 2020 기정 계획에서 총 23개 정비구역을 지정했다. 이중 11구역을 해제 했다.

동두천시가 사활을 걸고 가장 먼저 건드릴 가능성이 높은 지역은 동두천시의 얼굴이라고 볼 수 있는 동두천중앙역과 보산역이 될것이다.

 

디벨로퍼들이 먼저 역세권 땅을 건드리기 때문에 결국 가장 빠르게 변할수 있는 땅은 동두천중앙역 일대의 상업지역이다.

 

동두천중앙역을 비롯해 내가 관심이 있는 거점 개발지의 구축 빌라가 실투자금 1억 이하라면 하우빌드 같은 플랫폼을 적극 활용해보자.

 

디벨로퍼나 소수의 고수들만 상업지역, 준주거지역 빌라 투자를 선호한다.

 

투자금 3억 미만

 

실투자금이 3억원 이하라면 상계주공, 창동주공 소형평수라도 사야 한다. 노원구, 도붕구는 신축 아파트가 지나칠 정도로 적은 자치구이기 때문에 신축 아파트가 될 재건축 아파트가 대장 역할을 하게 될것이다.

 

노원구 상계 뉴타운 1구역, 2구역, 백사마을 재개발, 성북구 돈암 6구역 매물이 대표적

 

실거주겸 투자가 가능한 똘똘한 한채는 욕심이다. 차라기 재건축 예정 아파트에 과잠하게 투자할.

그런점에서 노동강 재건축 예정 아파트는 서민이 투자할 수 있는 도시재생사업지를 찾아라.

재개발은 입지보다 권력자의 의지, 사업성, 속도가 더 중요

시간을 죽이는 투자를 하지 말고 단지 투자로 접근하라.

구축, 빌라, 연립주택도 돈이 될 수 있다. 거점 개발지 + 사업성 조은 매물을 매수하면 상급지 이동이 가능핟.

 

용답동에 청계리버뷰자이라는 재개발

용답동 다가구, 단독주택 등 상가주택용 투자

용답동은 2/5호선 더블 역세권 지역이다. 즉 일자리 노선이다.

 

단독주택, 다가구 주택의 매매가는 7억원 ~ 8억원 사이지만 보증금이 4~5억원 정도인 곳이 많아 오히려 3억 미만 갭투자가 가능

 

답십리역, 용답역과 인접, 재개발 지역과 인접한 곳, 중량물재생센터족으로 가는 길목의 매물을 매수하도록 권장

 

고양시에 가장 천지개벽할 곳이라고 평가하는 곳은 대곡 역세권 인근 덕양구 토당동, 화정동 일대

 

3호선 주엽역, 경의중앙선 일산역 사이의 네모 반듯한 아파트 단지들이 30년 이상 준공년도를 채우기 시작했다.

 

부동산 플랫닛은 단독, 다가구 보는 사람들에게 쓸만하다. 용도지역도 확인 가능하다.

호갱노노는 앱에서 용적률 200% 이하로 설정하면 조건에 부합하는 아파트만 볼수 있다.

 

부평 역세권 재개발, 재건축

-      군부대 철수는 강력한 호재다.

모니터링을 하다 보면 경기도의 거점 개발지 매물 시세가 서울 변두리 지역의 매물 시세를 거의 따라 잡는 순간을 만나게 될것이다. 그때 기계적으로 매도하면 된다.

 

투자금 6억 미만

 

왕십리 역세권은 매우 중요한 거점개발지다.

성수동도 좋지만 권력자는 왕십리역 성동구의 1등 지역으로 만들고 싶어 한다.

특히 문래동 남성아파트 등 준공업 지역의 아파트 들이 있다.

 

 

창동-상계 택지개발지구, 이수-사당 -남성 역세권 주변 재개발 재건축 매물도 주목

 

연신대-불광-독바위역 재개발 매물

 

나는 서울시생활권계획, 강남북 균형 개발의 최대 수혜지 중하나가 은평구라도 본다.

불광5구역, 독바위 역세권 투자 할 수 있으면 투자하는 것이 좋다.

 

시흥동 연립주택

 

투자금 6억 이상

 건물을 사는 데는 단순히 부동산을 사는 것이 아니라 ‘시간’을 사는 것도 포함되어 있다.

결국 최후까지 버니는 매물은 월세가 잘 나오는 건물이다.

 

상가 투자가 건물 투자도 결국 ‘거점개발지’에 따라 투자하면 그만이다. 그것도 특히 고밀도 개발도 가능한 매물일수록 안전하다. 나중에 건설하고 싶은 업자들에게 팔면 그만이다.

 

망우 역세권 모텔과 주유소 부지

상봉 역세권 7호선, 1개월 동안만 보더라도 약 70만명에 가까운 사람들이 이용하는 노선이 7호선이다. 경의중상선과 GTX – B 노선까지 생기면 1개월간 이용 승객은 어마어마해질 것이다.

 

성수동준공업지역, 문래동 준공업지역, 서울대 입구역 상업지역, 왕십리 역세권, 영동포 역세권 사업 지역 매물, 용두1구역 매물 추천

 

부평 역세권

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