실전 상가 투자 실전 꼬마빌딩 투자 - 손윤식(손오공)

 

이전에 상가 꼬마 빌딩 재테크라는 책을 읽은 책이 있는데,

그 2편으로 실전에 활용할 수 있는 실사례를 예시로 풀이하고 있다.

강의 용으로 만든 것을 책으로 풀어 쓰다 보니 중복된 것도 많고 소재도 비슷하고,

가장 아쉬운 점은 많은 부분이 생략 되어 있다는 것이다.

글쓰기를 잘하시는 분들의 글을 보면 머릿속으로 그림을 그리듯 이해가 되는데 이 저자는 다소 아쉽다.

예를 들면,

질문은 있는데 그에 맞는 답이 없거나 요약은 되어 있는데

그것에 대한 부연 설명이 없다 보니 독자가 읽기에는 난해하다.

저자의 내용대로 그냥 강의를 차라리 듣는게 낮겠다는 생각을 해본다.

[본문 요약]

상가 빌딩 투자 성공을 위해 반드시 알아야 할 분야

1. 수요측면
  동선에 대한 이해
  대규모 인구 유출입 유발원
  구매 수요의 범위 확장과 그 크기 측정
  거시 동선 측면
  대규모 인구 유출입 시설 측면
  구매 수요 이동
  거시 동선
  주동선 보조 동선
  흐르는 입지

2. 공급 측면
 상가 공급 면적
 건축비 추계

3. 수요와 공급의 연결점 분석
 상가 공급과 구매 수요의 단절 현상
 접근성과 가시성
 출입구와 횡당보도의 역할

4. 가격 측면 분석
 상가 꼬마 빌딩 가격 결정 방법
 수익률 허와 실
 급매 상가 매입 여부 판단법
 층별 분양가와 임대가
  가치 증대 방법

5. 상가 측면 분석
 입지와 상권에 대한 이해
 상권별 특장과 투자법, 핵심 마디 투자하기
 대박상권, 알짜상권, 쪽박 상권 구별하기

6. 세금 측면 분석: 재산제, 종부세, 양도세

 

* 상가투자 성공 절대 법칙
  L5 : 거시 동선, 주동선, 접근성과 가시청, 구매 수요, 상가 공급
  V2: 상가 가치분석법, 상가가치 증대 법
  미래의 상권 상가 입지의 변화 가능성 고려
  매도 타임 여유 있게

* 상가투자 지켜야 할 원칙
 1. 좋은 상가에만 투자한다.
 2. 1% 투자법 (100개 이상 보고 한 개 투자)
 3. 전용 평당 100만원 미만의 상가는 손절하고, 가급적 15만원 이상
 4. 3층 이상 상가 건축은 전용평당 최소 15만 원, 가능하면 20만 원 이상의 입지이어야, 업무 전요 오피스 빌딩 등 개별 입지       주변 환산임대료가 1층 기준 30만 원
        20만 원 이상, 임대료가 높아질수록 공실 걱정을 안 한다.

  5. 여유 (꼬마빌딩 투자의 성공의 마지막 퍼즐을 맞추는 1%이다)

* 아파트와 상가 순수익 비교
  전제: 매입 4억 9618만 원 , 매도 11억 3042만 원 기준

[아파트]
1 주택자 : 매도 - 매수 - 2천만 원 (취득세 외) = 61 ,424만 원 (순수익)
2 주택자 : 양도차익 61,424만 원 * 62%(2 주택 10억 이하 62%) -3,540만 원(누진공제)
              순수익 = 양도차익 - 양도세 = 61,424만 원 - 34,543만 원 = 2억 6871만 원(순수익)
3 주택자 : 양도차익 * 72% - 3,540만 원 (누진공제)
              순수익 = 61,424만 원 - 40,685만 원 = 20 ,739만 원

[상가] 매입 10억 원, 매도 22억 6천만 원
장기보유 특별 공제 : 9년 미만 16%
양도차익 = 22억 6천만 원 -10억 원 - 5600만 원 =110,400만 원
양도소득금액 = 양도차익 - 17, 664만 원 (장기 특별공제 16%) = 92,736만 원
양도세 = 97,736 만원 X425 - 3540만 원 (누진공제액) = 35, 409억 원
순이익 = 110,400만 원 - 35,409만 원 = 74, 991만 원
임대수익 제외 기준

입지분석
주동선 이전에 반드시 거시 동선을 분석
대규모 인구 유입시설의 위치와 수, 성격, 크기 등을 주시하면서 주동선을 분리
이후 아래의 입지분석 순서를 참고하여 차례대로 분석한다.

청계산 입구역 상권, 용인경전철 동백역과 어정역 등은 기존의 주동선 이론의 한계를 노정하고 있다.

김포 경전철이 당초 예상보다 이용률이 높은 이유는 거시 동선 이론에 완벽히 100% 부합한다.
사람들의 직장으로의 이동방향에 맞게 노선이 설계되었기 때문이다.

거시 동선이랑 그 지역에서 사람들의 큰 이동 흐름이 어느 쪽으로 향하는 가? 를 나타내는 개념으로 이를 알기 위해서는 그 지역의 성립 배경이나 주민의 특징.. 대다수의 직장이 어디를 향하는가 파악하는 게 핵심

중요한 기반 시설 특히 전철역, 중심 상업지역은 최단거리 노선의 진행방향에 놓이게 하라.
중심 상업지구는 지구의 중심보다 출근 목적지 방향쪽으로 치우치게, 역은 중심상업지구 내에서도 가장 앞쪽에 배치하고 보행장 전용 혹은 우선거리를 확보한다. 버스 정거장은 중심상업지구 중간이나 끝 쪽에 배치해야 어느 정도 걸을 수 있는 거리가 확보돼서 상권이 산다.

스트리트형 상가보다는 박스형 상가로..

상가 임대료 비율 : 보통 1층은 2층의 3배, 3층의 4배, 4층 이상의 4~4.5배 정도

내 아파트에서 가장 좋은 입지에 위치한 근린상가는 어디?
1. 아파트의 주 출입구를 찾는다.
2. 아파트 출입구와 근린상가 사이에 횡단보도가 여러 개 있다면

    그중 근린상가까지 가장 빠르게 이어주는 횡단보도를 파악한다.
3. 동선이 가장 많이 겹치는 근린상가가 가장 좋은 입지의 상가이다.

수익 환산법 원리
1) 매매가 = 월 임대료 * 12개월 / 수익률 + 보증금
2) 수익률 = 월 임대료 * 12개월 /(매매가 - 보증금)
3) 대출을 받는 경우 수익률
     월 임대료 * 12개월 - 대출이자 /(매매가 - 보증금 - 대출금)

상가는 보유 기간이 1년 미만 이면 50%, 2년 미만 이면 40%, 2년 이상이면 양도소득별로 6~45%까지 누진세 적용되므로, 이를 최대한 활용한다.

목이란?
1. 주변에 커다란 구매 수요가 존재
2. 구매 수요가 주로 이동하는 동선, 즉 주동선상 입지
3. 주변 구매수요가 쉽게 접근 가능하면서, 가시성이 좋은 입지
4. 주변에 경쟁하는 상가가 별로 없는 입지
5. 구매 수요의 거시적 이동방향에 순응하는 입지

상가주택을 소요한 다주택자들은 용도변경을 고려해 볼 필요가 있다. 상가주택은 일부만 주택으로 사용하더라도 1 주택으로 간주하기에 다른 주택도 소유하고 있는 다주택자의 경우에는 보유 부담, 특히 양도세 부담을 줄이기 위해 상가주택의 용도 변경을 고려해볼 수 있다.

상가주택 포함 2 주택자는 상가주택의 주택부분을 상가로 용도 변경함으로써 2 주택자에서 벗어날 수 있기에 다주택 보유자 누진의 보유비 부담과 양도세 부담을 덜고, 남은 주택 1채는 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 가능성을 열어 둘 수 있다.

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[실거래 사례]

 

 

[참고서적]