상가투자 시크릿 - 안선이

 

상가 초보 투자자가의 생생 경험을 체험을 공유한 책이다.

가독성이 좋아서 읽기 쉽고 누구나 알기 쉽게 핵심적인 부분만 개인의 스토리와 결부시켜서

소개한 내용이 많아서 볼거리가 많았다. 

상세한 내용보다는 작가의 목적을 명확히 하고 투자했다는 점과 

다소 보수적이지만 월세로 노후 생활을 대비해서 실행한 부분이 부러웠다.

 

사실 돈은 어떻게 나왔는지? 출발점은 다주택자로 Gap 투자하면서 번 돈이 라고 하지만

그 돈이 사업자인 남편에서 왔는지 아니면 작가가 Gap 투자로 해서 번 돈인지 모르겠다.

 

본인은 초보 투자자라고 하지만 1년 만에 아파트 팔아서 시세차익을 여러 건 했다는 것은

초보라기보다 전문가이고 더군다나 공인중개사 자격증까지 있지 않는가?

 

나와 철학적 관점에서 노후 생활을 준비하는 모습이 닮아 있어서

나도 좀 더 분발해서 부채 빼고 순 수익이 월 500 정도 나오기 위해 열심히 달려가 보자.

상가를 구매하시는 분들에게는 적극 추천한다. 특히 초보자에게

[본문 요약]

엄마의 첫 부동산 공부 추천 책 

 1. 나는 부동산으로 아이 학비 번다 이주현
 2. 나는 마트 대신 부동산에 간다 김유라
 3. 나는 부동산과 맞벌이한다 너바나
 4. 앞으로 부동산 상승장은 계속된다 오윤섭

저는 매매가 2억 미만으로 대출이 없다고 가정할 시 1층 상가 수익률은 6% 이상만 찾았다

상가 투자 노하우
 1. 자기가 잘 아는 지역부터 공략하기
 2. 네이버 부동산으로 메일 검색하기
 3. 매물이 잘 안 나오는 곳은 중개사와 자주 연락하기
 4. 적은 금액으로 도전하기
 5. 반드시 실행 하기

임대료 입금 내역을 중개사에게 요청하라

임대료가 낮으면 임차인이 스스로 나갈 리 없으니 임대차를 다시 맞출 수 없어요
만약 임대료가 낮은데 상가가 마음에 든다면 협상을 통해 상가의 매매가를 깎으면 됩니다

열린 상가는 가시성과 접근성이 좋은 반면 내부 상가는 상권이 활성화되기 어렵다는 단점이 있어요.

안정성만 보면 신도시 상가보다 구도심 상가에 투자하는 게 좋아요.

5층 이하 꼬마빌딩의 지하 상가는 관리비가 거의 없다는 장점이 있지만 규모가 큰 빌딩 내 지하상가는 관리비가 비싸다.

상가는 수가 늘면 늘수록 매달 수입이 늘어나 마음이 편해요.

때로는 1년 임대수입보다 아파트 1년 시세차익이 훨씬 큰 걸 보면 저도 사람 인지라 살짝 배가 아파요 하지만 둘 다 가질 수는 없으니 투자 밸런스가 필요하다

상가 투자 절차
 1. 물건 찾기
 2. 중개사 연락 하기
 3. 감정가와 대출 확인하기
 4. 상가 은행은 주거래 은행도 소용없다 여러 군대 알아봐서 좋은 곳을 선택
 5. 매매 계약 이후 임대사업자 등록하기
 6. 화재보험 가입하기
 7. 잔금 후 등기 하기 법무통 앱 활용 추천
 8. 임차인 정보 요구하기
 9. 임차인에게 관련 정보 전하기
10. 전자세금계산서 발행하기
11. 매해 1월 7월 부가세 신고 납부하기
      10% 부가세는 임대료를 받을 때 다른 통장에 따로 모아 두는 게 좋아요(내 돈 아니고 낼 돈입니다)
12. 종합소득세 신고하기

세금
건강보험료 상가를 사면 무조건 지역 가입자가 된다

종합소득세
연소득 2,400만 원 이하이면 단순경비율 41.5% 적용
연소득 2,400~7,500만 원이라면 간편 장부 대상자, 연소득이 4,800만 원 미만이면 기준경비율이 가능해요
연소득 7,500만 원 경우 복식장부 대상이다 복식장부 대상자는 종합소득세 절세 방안에 대해서 생각해야 한다

일반 과세자 vs 간이과세자

간이과세자 일반과세자를 택하는 문제는 정답이 없다.

각자의 상황에 따라 유불리를 따져 자신에게 맞는 걸 선택하면 됩니다

디스코는 상업용 부동산을 제공하는 서비스이다

저는 매수 대상인 상가만 보지 않고 같은 건물 같은 층에 있는 다른 상가의 등기부 등본까지 모두 결제해서 함께 비교한다. 면적을 확인하고 같은 면적 대비 상가의 매매가도 비교하고 손바뀜 주기도 살핀다.

용도를 바꾸고 싶으면 용도 변경을 신청하면 되지만

신청한다고 다 되는 것은 아니다 용도 변경이 가능한지 꼭 확인해야 해요

건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위 군으로 변경할 경우 허가 대상이며,

하위군으로 변경하는 경우 신고대상이 됩니다.

내 총재산의 번 돈의 합이 아니고 쓴 돈의 합이다. 잘 쓰고 잘 베풀며 멋지게 삽시다.

모으기만 하는 삶은 재미없지요. 수익률도, 재산 증식도 물론 중요하지만 쓸 때는 써야 한다고 생각해요.

직장 건강 보험료는 직장 수입 외에 연 3,400만 원 이상의 소득이 발생하면

따로 지역 가입자분의 건강보험료를 납부해야 해요.

22년 7월부터 이 기준의 연 2천만 원 하향된다고 하네요.

보험공단 사이트 ‘보험료 조회” 메뉴에서 ‘4대 보험료 계산’에 들어가 지역 보험료 모의 계산하기를 클릭하면 됩니다.

1층 상가를 사고 싶었고, 수익률은 6% 이상을 원했고, 평수와 임차인의 업종이 잘 어울리길 바랐고, 공실이 안 나길 바랐어요.

임차인의 업종이 평수에 잘 어울려야 한다는 것이다.
 1. 6평 미만 : 1인 숍 하기 좋은 크기
                      꽈배기집, 핫도그 집, 테이크아웃, 전자 담배, 네일숍 등
 2. 9~13평 : 가장 선호하는 크기 1~2인 업종 위주로 웬만한 건 다 할 수 있고 임대료도 저렴해서 임차인이 잘 들어온다.

                     부동산, 미용실, 식당, 카페, 떡집, 꽃집, 작은 편의점

 3. 15평 이상 : 미용업, 식당, 카페, 빵집, 큰 편의점등

무노동 소득 200만 원이 근로소득 500만 원 보다 더 가치 있다는 칼럼을 본 적이 있다.

저는 작은 규모의 1~2층 상가, 그중에서도 되도록이면 1층 상가를 노렸다.

저는 무대출 수익률 기준으로 1층 상가는 6% 이상, 2층 상가는 7% 이상만 노렸다.

보통 50% 이상 대출을 끼고 사니 당연히 대출 후 수익률은 더 높아지고, 매매가는 1억 ~ 3억 원 사이였다.

수익률 높은 상권
1. 노원역 롯데백화점 맞상가
2. 상계역 근처 치킨 골목
3. 부산 서면
4. 연신내 먹자골목
5. 노원역 롯데백화점 옆 먹자골목
6. 인천 가정동 정서진 중앙시장 및 주변 상가
7. 안산 중앙동 로데오 골목
8. 안양 범계역

관리비는 분양면적으로 계산됩니다 (공동으로 사용되는 복도, 엘리베이터 등 다 분양면적에 들어가요)

첫 상가를 매수할 때 담당 중개사가 저에게 임차인이 임대료를 연체해도 15일 정도는 기다렸다가 연락하라고 조언했었다.

전 임차인에게 계약 만료 4개월 전에 미리 연락해요. 혹시 계약을 연장할 예정인지, 나갈 예정인지 묻기 위해서입니다.

미리 임차인의 의중을 알아야 저도 보증금을 준비하고, 공실에 대비해서 공인중개사무소에 물건을 내놓을 수 있으니까요.

제 투자의 목적은 외벌이 배우자의 짐을 좀 덜어주고, 경제적인 부분에서 어느 정도 자유로워지는 것이다.

모건 하우젤의 "돈의 심리학"

대출 금리가 올라도 상가를 사도 된다고 생각한다.

1. 무대출 수익률이 높아야 한다.
2. 관리비가 저렴해야 한다.
3. 자기 자본비율은 최소 50%를 유지한다.

이 세 가지 조건에 부합한다면 대출 금리가 높다 한들 사는 게 맞는 것 같아요.

역으로 생각하면 대출금리가 높아지니 급매물이 나올 수도 있어요.

제1종 근린생활시설은 우리가 생활하면서 필요한 것들 위주로 평범한 상가이고,

제2근린생활시설은 있으면 좋고 없어도 그만인 업종이라고 이해하시면 됩니다.

일단 연장 계약서를 작성했고, 새로운 임차인이 오면 임대료를 올리겠다고 했어요. 1층이었고 인근에 공실이 없었거든요.

무슨 일이 생길지 모르니 귀찮다 생각하지 마시고 꼭 임대차 기간 종료 전에 연장 계약서를 작성하시길 바랍니다.

중과세 업종
 도박장, 미용실 (미용실 외 욕실 등 부설한 장소), 유흥주점, 단란주점 등이 중과세 적용 대상이다.
 위락시설 = 유흥상가라고 기억하면 좋다. 일반상가는 취득세가 4.6%지만 유흥업종은 13.4%이다.

 재산세도 일반 상가는  건물분의 0,25%, 토지분은 0,2 ~ 0.45%인데 유흥업종은 건물분과 토지분 모수 45로 약 16배이다.

 일반상가 매수 후  5년간 위락시설 임차인을 받는 건 주의해야 한다.

임차인의 목적은 목 좋은 곳에 자리를 잡아서 사업을 번창시키는 것이다.

각자의 목적을 잊지 말고 서로 어느 정도 긴장감을 유지하면 ‘파트너’의 관계 지속하는 게 중요하다.

수익률 및 추정 매매가 샘플

무대출 수익 기준이고, 보증금은 대략 임대료의 12개월치로 가정.

안전한 임대를 위해 보증금은 넉넉히 임대료의 15개월치 정도로 받아두면 좋다.

매매가 = 보증금 + ((임대료 x12 x 100%)/ 상가 수익률))

점포 매도란 진짜 물건을 매매한다는 게 아니라 임대차 권리를 매도한다는 뜻이다.

살모사의 커피하우스는 양질의 정보가 많이 올라오는 굉장히 유용한 곳

독점사업을 하되 반드시 권리금을 챙겨 받을 수 있을 때 최대한 챙겨보자.

힘들분들도 있는 것도 사실이지만 슬프게도 분명 호황인 업종도 있어요. 한쪽만 바라복 믿으면 중요한 걸 놓칠 수 있어요.

대단지 아파트를 끼고 있는 상가인데, 정확히는 단지 안에 있는 물건이 아니라 주변에 있는 상가가 최대 수혜를 보고 있어요.

무엇보다 안경점은 불황도 없고 마진이 많이 남는 사업이어서 안정적인 편이다. 즉 약국 못지않게 우량한 업종인 것이다.

잘 자리 잡은 학원은 5~10년 이상 같은 자리에서 운영되기도 해요.
학원은 등록 업종으로 면적에 대한 기준이 있어요. 그 기준보다 작으면 학원을 낼 수 있어요. 지역별로 면적 기준이 약간 상이한데요, 학원 임대차를 위해 상가를 매수한다면 각 지역별 교육청에 문의하셔서 꼭 확인해야 합니다.

미용실은 임대인들이 비교적 좋아하는 업종 중 하나예요. 커다란 프랜차이즈 미용실을 제외하고 동네에서 흔히 보이는 미용실은 12 ~20평 정도, 보증금 2천만 원 ~ 3천만 원 월세 100 ~ 200만 원 정도가 일반적이다.

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