월세 보증금으로 부동산 산다-신기선

경매를 통한 월세 수익을 확보하는 내용으로 생각했는데,

전반적인 경매 초보자에 대한 책이며 개인 경매 경험을 저자는 설명한다.

책 제목과 조금 다른 내용이라서 조금 아쉬웠다.

[본문 요약]

고수는 입찰자 수가 적은 것을 즐기지만 경매 초보자일수록 입찰자 수가 적으면 두려워한다.

현장 속에 훨씬 많은 투자 정보들이 숨어 있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다.

도심지 내에서도 망가지거나 쓰러져 가는 주택 등을 경매로 낙찰받아 리모델링한 뒤 상가를 만들면 건물주가 될 수 있다.

싸게 사려면 우선 3박자를 갖춰야 하는데 1. 경매로 매입 2. 집은 낡아야 한다. 3. C급 상권이어야 한다.


임장 할 때는 적어도 입찰한 물건의 공실률이 어느 정도고, 임대수요 대상이 누구인지,

그 수요가 지속적으로 추가적으로 발생할 수 있는지, 입찰하려는 물건이 어느 정도 경쟁력을 갖췄는지,

주변에 대량 공급이 있는지 정도는 파악해야 한다.

거주지역과 멀리 떨어져 있거나 평소 잘 모르는 지역의 물건에 응찰할때는 임장의 중요성이 더욱 강조된다.

토지에 투자할때는 현재 보이는 모습만으로 가치를 판단하지 말고 미래 모습을 그리면 좋다.

전원주택지에서는 도시생활에서 전혀 생각하지 못했던 상하수도, 전기, 전화 가설 비용이 추가 발생할 수 있으니

해당 토지의 위치가 상하수도 시설과 얼마나 떨어져 있는지,

마을 끝에 위치한 전봇대 및 통신주와의 거리가 얼마인지를 반드시 확인해야 낭패가 없다.

상가 : 현재 배후수요가 풍부한지, 향후 가치가 높아질 지역인지 여부등 말이다.

         또한 임대료, 관리비 수준, 임차인 영업환경 등도 조사해야 한다.

꼭대기층까지 업종이 찼다는 것은 불편함을 감수하고도 건물을 이용하겠다는 것으로 수요가 많다는 것을 나타낸다.

1층에 통신사 및 프랜차이즈 베어커리가 어느 건물에 위치해 있는지 파악해보자.

좋은 상가 고르는 법
 1. 점포는 북향이 좋다.
 2. 퇴근 동선을 잡아라
 3. 상가는 고객이 쉽게 찾고 이용할 수 있는 곳에 있어야만 좋은 곳이다.
 4.주변에 업종과 영업시간이 비슷한 종목이 있는지 살피자.
 5. 노점상은 거리에서 유동인구의 모든 흐름을 지켜보고 있는 증인으로, 노점상이 있다면 상권이 살아 있다는 증거이다.

돈 되는 공장 경매 찾는 법

 1. 도로망을 잘 살펴야 한다. 공장은 접근성이 매우 중요하다.

 2. 공장 수요가 많은 곳을 노려야 한다.

    수도권을 신규 공장 허가에 통하 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부하다. 김포 파주 화성, 양주, 평택

3. 용도변경이 가능한 공장이라면 부동산이 가치를 높일 수 있어 금상첨화다.

    공장을 낙찰받아 물류센터, 음식점등으로 용도 변경을 할 수 있다면 가치를 올릴 수 있다.

공장 경매시 주의할 점 10가지
 1.공장의 용도를 정확히 체크한다.
 2.용도변경 가능 영부
 3.감정가에 포함된 기계기구의 쓸모 여부
 4.인수되는 권리 여부 파악
 5.미납공과금 여부
    전기용량은 충분한지와 전기요금이나 수도요금의 미납금액은 얼마인지 체크해야 한다.
 6.대출 가능 여부
 7.중도 취하 여부
 8.진입도로 폭 점검
   일반적인 공장은 도로의 폭이 6m 이상이다.

    물론 소규모 공장은 그 이하일수도 있지만, 원활한 대형차량 진입을 위해 6m 이상 도로가 되어야 좋다.

9. 무단 폐기물 적치 여부
10. 5년 미만 법인의 경우 취득세 중과 여부
     과밀억제권역에서 신설한 법인과 5년 미만의 법인이 과밀억제권역 내에서 부동산 매매 또는 경매 취득 시 취득세, 중과세 대상이 될 수 있다.

부동산 시장이 불황이면 경매 물건은 급격히 증가하는데 얼어 붙은 경기에 낙찰받으려는 사람이 줄어드니 저가에 매수할 수 있는 기회다. 따라서 경매는 부동산 시장의 침체기에 하는 것이 오히려 유리할 수 있다.

수도권의 건물만 관심을 갖지 말고 지방으로 눈을 돌리면 한결 수월하게 좋은 물건을 낙찰 받을 수 있다. 단 낙찰에 앞서 철저한 입지 및 상권 분석이 필수다.

경매 물건 고르는 법
 1. 취득 목적이 무엇인가?
     경매물건을 취득하는 목적이 무엇인지 분명희 할 필요가 있다.
 2 임대수익 시세차익?
    투자를 목적으로 할때 임대수익이나 시세차익 중 어느 것을 우선시할 것이냐에 따라 문건 선정 기준이 달라진다.
 3 관심 지역이 어디인가?
   관심지역을 설정한다는 것은 어느 지역을 우선 투자지역으로 삼고 물건을 선정하느냐이다.
 4. 어떤 종목을 선호하는가?
 5. 자금 규모는 얼마인가?
 6.특별 자금 비용은?
  자금 계획을 세울 때 단순 낙찰가 측면에서만 접근할 것이 아니라 총 소요비용 차원에서 접근해야 한다.

관심대상 물건에 대해 임장을 가기전에 반드시 인터넷이나 전화로 사전조사를 해야 한다.

경매 물건지에서 100 ~ 150m 정도 떨어진 부동산 중개업소를 먼저 방문한다.

그러면서 그 지역에 대한 호재 및 악재를 파악한다

성공적인 부동산 경매 투자를 위한 7가지 조언
  1. 이론에 치중하지 말고 발로 뛰자
  2. 미래가치가 있는 부동산을 택하자.
  3. 낙찰에 실패하더라도 그 과정에서 배우자.
     왜 다른 사람들이 입찰가를 높이 섰는지 부동산 주변에 가서 역추적을해보면,

     자산만 몰랐던 개발 호재 등을 알게 되는 경우가 많다.
 4. 지리를 훤히 꿰뚫자
    현장조사를 나갈 때는 가능한한 대중교통을 이용하고 걸어 다니는 게 좋다.
 5. 부동산 성형회과 의사가 돼라
 6. 형편에 맞게 투자하라.
 7. 경매 멘토를 곁에 두자.

월세 수익을 얻으면서 미래가치가 있는 부동산에 투자해야 실패가 없다.

너무 많이 쓰지 말고 3~4개 정도로 시작해 다음날 하루가 다 가기 전에 메모했던 항목들을 전부 처리하는 것을 목표로 하자. 중요한 것 올해 목표가 아닐 당장 내일 할 일이다.

경매는 무조건 유찰된 다음에 들어간다는 생각을 버리고,

현 시세와 감정가를 비교해 적절한 타이밍에 입찰하는 지혜를 발휘해야 한다.

수익형 부동산의 감정가는 임대수익이 반영된 가격이 아닌, 최초 분양가로 책정되는 경우가 많기 때문에 최근 분양가 추이나 주변 임대수익률을 통해 보수적인 수익률 분석을 마친 후 입찰을 결정해야 투자 실패를 줄일 수 있다.

부동산에서 화폐가치가 달라진다는 것을 알아야 물가 상승률과 부동산의 변화 예측에 도움이 되기 때문이다.

상가투자에 임하기 전에 당장에 보이는 조건을 판단하기보다는 개발호재와 상권, 인구 유입 가능성 등 미래가치를 고려해서 투자해야 한다는 기본 원칙을 꼭 지켜야 한다.

사업에서 실패하지 않고 오랜 기간 성공해온 사업가를 거의 본 적이 없다. 실패 끝에 성공을 쟁취하며 성공을 유지하기에 엄청 난 노력이 들어간다. 그만큼 사업가는 치열하다. 고난을 겪으면서 성장한 실력은 고난을 겪지 않은 사람들에 비해 경험치가 높다.

부자가 되려면 돈을 사랑하고 부자들을 사랑해야 한다. 하지만 부자들을 미워하는 사람들이 많다. 부자를 싫어하기 때문에 가난한지, 가난하기 때문에 부자를 싫어하게 되는지에 대한 정답은 없지만, 어쨌든 부자를 사랑해야 한다.

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