실전 부동산 경매 - 유근용 정민우

 

예전에 정민우 저자는 경매하면서 실제 강의도 들어 보았고, 책도 독후감을 아래 링크에 공유한 적이 있다.

https://coreair.tistory.com/198

월급보다 월세부자 -정민우

이번에는 저 제자분들과 본인들의 이야기를 엮어서 유근용이라는 저자와 함께 만든 책이다.

실전 사례별로 아파트, 토지, 공유지분, 상가 등을 대해 각자가 만든 실전 사례들을 정리해 두었다.

이런 실전 사례들이 도움이 되는 것은 경매는 늘 정해지지 않고

새로운 아이템 발굴을 할 수 있기 때문이다.

토지 지분 투자에 관심 있으신 분들은 이 책에서 많은 Insight를 받아 갔으면 좋겠다.

 

[본문 요약]

초보 경매 투자자의 목표는 경험하는 것이 1순위고, 돈버는 것은 2순위에 놓아야 한다. 그러면 시간이 흐르며 둘 다 충족할 수 있다.

경매가 진행중인 부동산(등기사항전부증명서에 경매개시결정 등기가 있어도)도 얼마든지 경매를 취하하고 소유권을 가져올 수 있다.

말소기준권리 찾기
1. 말소기준권리 찾자 : 근저당, 가압류가 80% 이상 차지
2. 말소기준권리 아래의 채권은 모두 삭제된다.
3. 임차인이 있는지 없는지 확인
4. 매각물건명세와 현황조사서 확인

경매사건을 접수한 법원은 해당 부동산에 대한 감정평가명령을 내린다. 법원에서 지정한 공인된 감정평가 기관에서 회신한 평가 금액을 최초 매각 금액으로 정한다.
부동산의 감정평가 시점과 입찰일 간에 최소 6개월에서 1년 이상 차이가 난다.

현황조사서란 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 확인한 후 작성하는 서류다. 임차인 정보가 포함돼 있기에 입찰자에게 매우 중요하다. 집행 관이 실제로 방문하여 살고 있는 사람에게 점유의 권원과 이유를 묻고, 그에 대한 답변과 계약서 등을 현황조사서에 기록한다.

매각물건명세서는 점유자 이름, 권원, 임대차 기간, 보증금, 월세, 전입신고일 확정일자, 배당요구 등을 기록한 문서다. 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각을 통해 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설명된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 공적 서류로, 법원은 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있게 한다.

부동산 거래 통계를 볼수 있는 또 다른 사이트로 한국감정원 부동산 통계 정보시스템 r-one이 있다.

이 물건을 낙찰받아 얼마의 수익을 얻고 싶은가?
당신이 아직 낙찰 경험이 한 번도 없는 초보라면 얻고자 하는 기대수익을 최소한으로 정하라.

유찰을 기다리지 않고 신건에 입찰하면 경쟁이 적기에 낙찰 확률을 최대한 높일 수 있다.

유찰이 한번 되 되지 않은 신건에 경매 사건 잘 보지 않는 경우가 많은데 이런 신건 입찰에 기회가 있다.
나는 감정자 자체를 절대로 신뢰하지 않는다. 현재 시세보다 저렴하다고 판단되면 유찰을 기다리지 않고 즉시 입찰한다.

나는 중용한 경매 사건의 경우 직접 방문 원칙을 한다

초과 이익을 기대하려면 그만큼 발품을 팔거나 양질의 정보를 얻기 위해 많은 노력을 해야 한다.

어느 쪽을 강하게 규제하면 돈은 잠시 움찔했다가 큰 차이가 없는 경우가 많다. 어느 쪽을 강하게 규제하면 잠심 움찔했다가 반드시 상대적 이익이 있는 곳으로 흘러가게 되어 있다. 돈이 흘러 들어오는 길목에 미리 가서 있는 사람 있는데, 바로 부자다.

시세차익형 목표를 할 때는 시기를 놓치면 이른바 지각비를 내야 한다. 투자하다 보면 최근 많이 올랐다는 것을 알면서도 처음 생각보다 수천만 원을 더 내고도 들어가야 하는 경우가 종종 있다.

수익형 부동산은 한 두 달 늦게 산다는 이유로 지각비를 내야 하는 경우는 거의 없다. 충분히 공부해서 상품 가치를 보는 눈을 키운 다음에 매입해도 좋다.

낙찰을 받는 다면 6주 이내에 잔금을 납부하게 된다. 잔금 납부 후 소유권 이전을 하면 늦어도 2주 소유권 이전이 완료된다.

상대방의 지분을 공유자가 인수하는 행위를 말한다. 쉽게 말해, 서로 협의해서 매매하는 과정이라고 생각하면 된다.

자산으로서 가치가 있는 상품을 구입하거나, 내 몸값을 높여주는 교육을 받거나, 사업을 확장하거나, 내 집 마련을 위해 빌리는 돈을 포지티브 론이다. 시간이 지날수록 불어나는데 투입되는 대출이다.

내가 생가하는 가장 큰 위험을 부채가 늘어나는 것이 아니라 아무도 하지 않는 것이다.

부동산매매사업자란 사업자 코드 703011로 주거용 주택을 합법적으로 사고팔 수 있는 사업자를 말한다.

매매사업자로 투자하기에 적합한 지역은 비조정지역이면, 단기 양도시 활용하는 게 좋다.

직장이라면 종합소득세를 계산할 때 근로소득과 사업소득이 합산되기에 과표가 올라갈 수 있다.

수익형 부동산을 단기간에 사고팔아서 수익을 낼 수 있는 상품은 아니지만, 수익률을 시장 수준보다 높게 세팅한다면 얼마든지 자본소득을 발생시킬 수 있다.

현재 상황에서도 내게 맞는 최선의 부동산을 골라내고 대출 또는 전세 레버리지를 활용하여 매입하는 것은 얼마든지 가능하다. 경매와 공매라는 방법을 통해 자산을 싸게 취득하는 기쁨을 누려보기 바란다.

미납된 관리비가 많으면 좋다. 경쟁자를 물리칠 수 있기 때문이다.

일반적인 방법이라면 1년 이내 단기 매도 시 70%의 양도소득세를 내야 한다. 매매사업자를 활용하면 종합소득세율에 따라 수익의 15%인 108만 원 공제한 460만 원을 세금을 납부했다.

인테리어는 최소 세 군데 이상 업체를 선정하여 방문 견적을 받아보고, 결정해다면 반드시 계약서를 작성해야 한다.

경매 입찰 대상의 실제 현황과 공적장부가 일치하지 않는 다면 일단 조심해야 한다. 공적장부가 우선이다.

대중교통을 이용하기 어려운 곳에 지산이 있다면 구직자들이 면접을 보러 오지 않는다. 가산디지털 단지 등 국가 산업 단지 내 지산은 원칙적으로 임대목적 취득이 불가하다.

수익형 부동산을 주로 월세를 받은 상품이므로 매입 전에 목표수익률이 있어야 한다.

법인은 연간 소득금액 2억 원 이하라면 10% 세율이 적용. 2억원 초과부터 200억 원 이하는 세율이 20% (지방세 10% 별도)

법인 경매 투자에 적용ㄹ해보면 세금을 줄일 방법
  공시가 1억 이하 주택은 1.1% 취득세율을 적용, 저가 주택을 경매로 낙찰받아 단기 차익을 얻고자 할 때

경매로 관광지에 있는 숙박시설을 법인 명의로 낙찰받아 공유 숙박 사업을 연결

나는 상업용 부동산을 매입해서 사업 아이템으로 접목하는 방법을 생각했다. 임대를 통해 월세 수익을 얻는 것은 누구가 생각할 수 있지만, 사업으로 접목하는 것은 소수만이 할 수 있다.

투자를 하면서 리스크를 완전히 낮출 수 없지만, 최소화할 수는 있다. 투자금이 많이 들어가거나 내 돈으로 이자를 내며 버텨야 하는 투자는 하지 않는다. 내가 내야 하는 이자보다 호텔 운영으로 발생하는 이익금이 크다면 마음 편하게 장기 투자를 할 수 있겠다고 생각한다.

온비드 공매 투자할 때는 입찰 전 알아야 할 주요 사항을 반드시 확인. '물건 상세' 페이지에서 '물건 정보'하단에 있는 '압류재산 정보'를 클릭. 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 없는지 확인 가능, 그 외 유의사항도 이곳에 모두 기록된다.

공인중개사에게 시세확인서를 받는 행위는 불법이다.

선하지는 토지 위에 고압선이 가설되어 있거나 고압선 아래에 있는 토지를 뜻한다.
선하지라고 해서 농취증을 받는데 어려움이 있는 것은 아니다. 철탑 근처에 있는 토지라 시세보다 낮은 금액에 거래될 수 있으니 다른 물건보다 더욱 싸게 낙찰받는 것이 중요하다.

농지소유제한은 농업진흥지역에만 해당하고 그 외 지역은 취득하는데 별문제 없다. (토지 이음에서 확인 가능)

주민센터에서 주소를 찾지 못한다고 당황할 필요가 없다. 물건지 관할 시청을 대상으로 '과세정보 제출명령"을 신천하면 된다.

재개발 : 해당 구역 내에 다른 사람의 도로를 매입해 90m^2를 넘기면 입주권을 받을 수 있다.

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