나는 대출없이 0원으로 소형아파트를 산다 - 잭파시 (최경천지음)

최근 부동산 거래가 잠기면서 부동사 관련 책은 인기가 시들해진 것은 사실이다.

그럼에도 교보문고 가서 제일 위상에 있는 책이 잭파시 책이다.

우선 본인의 재산 현황을 공유하고 30대 부터 꾸준히 아파트를 모아서

부를 이룬 저자의 경험과 거시적/미시적 관점에서 부동산 평가를 통한

객관적 분석이 눈에 띄었다. 

좀더 구체적인 것은 책을 통해서 읽을 보는 것을 추천하고

대략적인 내용만 공유해서 본인 만의 노하우를 만들어 보자.

 

[본문 요약]

회사를 그만두더라도 부동산에서 월급 이상의 현금이 나와야 한다.

다주택자가 양도세 영향으로 내려 팔 수 있는 소지가 많다.

채권을 포함하나 M2 통화에서 바로 현금화가 가능한 M1 통화비율이 높다는 것은 언제든지
시장에 투입할 수 있는 유동성이 크다는 의미다.

M1/M2 > 35% 이상 --> 1987, 2005, 2020년 단 세 차례

지역별로 수동권 물건, 지방 물건을 6: 4 정도로 운영 --> 분산 효과

공시 가격 1억 이하는 취득세 중과와 주택수에 해당되지 않는다. (취득세 1%대)

예) 원주에서 1억을 10채를 가지고 있고 서울에 주택을 매수할 때는 무주택자 기준으로 세율 결정

종부세는 전국에 있는 주택의 공시 가격을 합산해 6억 원에 초과될 때부터 부과된다.

오피스텔은 구매 전 주택 재산세인 상가 재산세인지 확인한다.

경기와 세종시의 읍면 지역, 광역시의 군 지역도 공시 가격 3억 원 이하라면 중과 배제되는 지방 저가 주택에 해당

1년을 통틀어서 매도한 양도세 과세 표준의 합산 금액이 8800만 원이었고 하나를 추가로 매도할 계획이라면 12월 31일 넘기는게 좋다.

부동산 계산기. COM에서 미리 세금을 계산해보는 것도 좋다.

임대사업은 많은 부동산을 소유할수록 현금흐름이 좋아지는 구조다.
1년에 한두 채씩 매수하되 초기에 3~4채를 보유할 때 현금 흐름이 막힐 수 있다.

톱다운 투자법은 가장 거시적인 데이터를 먼저 보고 상황이 괜찮다고 판단된다면 접차 미시적인 데이터를 분석하면서
안정적으로 재평가된 투자처를 찾는 투자법이다.
IMF : Global House watching

도내에서 상위 입지를 결정하는 기준 은인 구수다. 인구수가 많은 시부터 도의 상승흐름을 타기 시작한다.

다섯 가지 데이터
- 매매, 전세 가격 추이 ; 시장 방향성 예측
- 주택 구입 부담지수
- 입주 미분양 물량
- 매매, 전세 매물량
- 초기 분양률

가장 좋은 투자 시점은 투자할 지역에 전세매물이 없을 때다.

인구수 x 0.5% 매년 필요한 주택 공급량

적정 수요량보다 공급량이 적다면 안심하고 투자하면 된다.

대구 : 23년부터 진입을 검토하는 게 좋을 것 같다.
울산 : 전세 가격 추이를 살펴야 한다.
지방 8도 : 1천만 원 투자해서 2 ~ 3 천만원 수익을 볼 수 있는 취득세 1%인 물건을 찾는 투자는 계속될 것이다.
청주 : 세종, 대전 하락을 멈추고 상승으로 반전돼 후에 체크하면 무난하다.
전주 : 다른 지역보다 상승이 적었기에 상승여력이 크다. : 창원과 같이 리모델링 단지 관심

초기 분양률 : 특정 시점의 신규주택에 대한 니즈 파악해 심리가 살아 있는지 체크할 수 있다.
--> 주택정보 포털, 국가통계포털

*거제 경남아너스빌, 사곡 영진자이온

단기 트렌드 : 호갱 노노
1년 중기 데이터 : 아실
중장기 데이타 : 부동산 지인

시장 강도 0 ~ 30 : 대장아파트 상승
시장 강도 100 이상 : 2~3급지 아파트 상승
시장강도 300 이상 : 불장

손품왕 : 오피스텔 버전은 오피스텔 투자에 추천

아파트 투자 타당성 체크 리스트

오피스텔 가치 평가 모델
1. 공시 가격 대비 매매가 : 110 ~ 130 %
2. 월세수익률 객단가 : 월세 x 250개월 > 매매가
3. 시가 표준액 대비 매매가 : 금액이 가까울수록 좋음

*시가표준액 : 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세에 대한 과표 계산의 기준이 되는 금액
*서울 : e tax, 지방: 위텍스

* 오피스텔 사기 전에 시가표준액을 구해서 내가 사려는 매매가에 근접한다면 그것은 괜찮은 물건이다.

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