인테리어 재태크 - 이지은 -

인테리어 재태크 - 이지은 -

평소 알고 지내던 친구가 벼락 부자 된것을 보고 경매를 배우기 시작했다. 

처음에는 별로 탐탁지 않게 생각했지만 계속 배워 보니

공인중개사와 잘 지내고 수익을 이루는 경험을 하게 되었다.

초보자들의 공인중개사 활용법

 1.공인중개소를 통해 임장을 하라.

 2.절대 공인중개수수료를 깎지 마라.

 3.급매를 잡을때 가장 중요한 것은 스피드이다.

소액으로 시자하는 투자 비법, 하우스 스타일링

 아파트가격 1.1억 만원

 선수금 10% 1,100만원

 주택담보 대출 80% (지금은 지역에 따라 상이) 8800만원 (3년 계획, 금리 3.3%, 중도상환 1.5%)

 중개수수료 201만 5천원

 (매매가 x 0.05% + 부가세 10%, 취등록세 121만원 취득금액의 1.1%, 법무사 수수료 약 20만원)

 인테리어 공사 1,000만원

 전세금 1억 2,000만원

 8,800만원 대출 2개월간 대출이자 48만 4000원

 담보대출 중도 상환 수수료 132만원 지출

 총 투자금 12,381만원 - 전세금 12,000만원 => 실투자금 381만원

 

 예) 대출 없이 투자하는 매물 찾기

     다양한 이유로 나오는 급매 중에는 이매 공실인 상태의 매물이 존재, 공실상태라면 내부 수리가 용이해 여러모로 아주 좋은 조건이라 할수 있다.

공실 급매물을 효율적으로 운영하기 위해서는..

 1. 공인중개소에 현대 공실이 있는 매물이 있는 지 확인

 2. 나의 매수 잔금일과 내가 구하는 임차인의 잔금일을 동시에 진행 할 수 있도록

    3개월 이상 줄수 있는지 문의

 3. 계약과 동시에 잔금 전에 공사 공사를 허락하는 조건으로 계약

 4. 계약후 바로 수리 (1개월)

 5. 수리후 임차인을 구한다. (임차인 계약후 1달 이내 입주)

 6. 임차인이 입주 하는날에 물건 매입 잔금과 임대 잔금을 동시에 진행

잔금일을 8월은 되도록이면 하지 않는다. -> 극 비수기 이다.

주택 시세가 낮은 지역을 주목 하자!

 교통: 서울 3대 업무 지구 (강남구, 서초구, 종로구, 중고, 여의도)

        출퇴근이 용이한 버스 노선이 존재 하는가?

        교통의 미래 호재가 있는가? GTX A 노선

 환경요인: 주택 주변 산책로, 재래시장, 상가주변

 저평가 지역 찾아 작은 빌라부터 시작해서 투자의 방법을 터득하라

 경매임장을 다니면서 보다 안전한 급매를 찾아 보는 것을 추천 한다.

재개발이나 재건축을 바라보고 구옥 빌라를 매수하는 경우에 지분이 7평이상인 매물이 좋다.

위반 건출물 확인 방법은 건추물 대장상 전용면적 VS 실면적 차이점 확인

2룸의 소형 주택 위주로 투자 한다.

 적당한 지분율과 저렴한 시세로 수요층도 많은 이상적인 사이즈다.

배수라인은 꼭 확인

 1.변기물은 반드시 내려 보라

 2.싱크대 물을 가득 받았다가 한번에 내려 봐야 한다.

 3.세탁실의 경우 배수관을 잘 살펴야 한다.

임대 전략

 -계약시 계절 파악 하기: 계절에 따라 인테리어 콘셉트를 잡는다.

     봄: 새싹, 회사, 밝은 느낌

     여름: 휴양지, 초록색, 시원한 바다.

     가을:나무결, 낙엽, 갈대

     겨울;화이트, 레드, 소나무

 -가상인물을 만들어 보자

  드라마나 주인공을 캐스팅 하듯 그의 이미지를 만들어 낸다고 생각하면 된다.

 -컨셉트 잡기: 인터넷 세트 활용 원하는 컨셉트를 찾아라

  예) 여름 인테리어, 휴양지 인테리어

      검색:핀트레스트,인스타그램, 네이버, 구글 등.

 -시안 만들기

   드라마용 세트장이라 생각하고 주인공이 사용하는 공간을 스케치 한다.

 -견적 받기

   생각했던 컨셉트로 실제 시공이 가능한지 업체와 조율

 -공사시작후 필요한 소품 구입

   구체적으로 실내 분위기를 살려줄 소품 구하기

 - 공사 완료후 소품 세팅하기

   공간에 맞게 다양하게 맞춰보고 최적 효과 내기

공사 순서와 기간

 보통 20평 내외의 집일 경우 공사기간 15일 정도 소요 된다.

 공사시작 1~2일 전

   -건물을 관리하는 반장이 따로 있다면 미리 대표자에게 연락처를 받아 직접 인사를 가던지,

    멀어서 못갈 경우 전화/문자로 공사 일정을 공지 해야 된다.

 1일차 철거 (철거후 정화한 실측 1일 소요)

 2~5일차 타일, 화장실, 목공사, 설비공사 필요하다면 동시 진행 (3일 소요)

 6~9일차 도장(페인트) 혹은 필름 작업 (3~4일 정도 소요)

 10~11일차 도배 작업 (1일 소요)

 11~13일차 싱크대 작업 혹은 장판 작업

   싱크대와 신발장은 같은 도어 재질로 제작하는 것이 통일감이 있어 보인다.

   싱크대는 평당, 신발장은 30Cm 당 가격 체크

 14~5일차 전기배선 작업 및 조명, 스위치 콘센트 교체

 16일차 입주청소

    입주청소는 보통 평당 만원정도 하는데 2룸 기준 청소하면 20~25만원

 17일차 소품을 집 내부 스타일링 하기 

 

셀프인테리어의 얼만큼 하는게 좋을까?

 절대로 욕심만으로 과한 양의 셀프 인테리어는 절대 하지 않길 바란다.

 셀프 인테리어에 가장 대표적인 것이 페인트, 도장, 시트지, 손잡이 교체 등이다.

포인트 공간을 만들어라

 남들과 차별되는 인테리어 해야 된다.

 : 동선에 따라 집의 이미지를 각인 시켜 주는 것과 특정 공간을 메인으로 꾸며 주는 것이다.

  1) 사람의 움직이는 동선에 따른 곳에 포인트를 준다. 

     현관문이나 신발장 바닥 타일의 상태가 끌끔한지 점금 한다.

 2) 특정 공간을 만들어 그림의 메인 컨셉트로 꾸며 준다. 

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인테리어 3법칙

 1. 플렌테리어 효과 (plant +interior)

 2. 컬러테라피 + 인테리어 기법

    색이 지니는 특정한 성질과 에너지는 활용해서 치료 요법과 접목 시켜 스트레스는 낮추고

    심신을 완화시키는 심리치료 방법

    화이트로 집안의 바탕색을 깔아주고 자주 만지게 되어 때가 걱정되는 문틈과 창호는 블래그로 어둡게 한다.

 3. 집의 흠을 커버하는 소품 활용

    인테리어 제품을 구매 할 수 있는 사이트

    www.10x10.co.kr, www.sonjabee.com, www.moongori.com

시세를 확인 할때는 내가 매입하고자 하는 지역을 정해 비슷한 매물들을 자주 반복적으로 들여다 보고 확인하면 그 지역의 매물의 특성과 매매, 전세, 월세의 시세를 파악하는 눈을 기를수 있게 된다.

피터펜의 좋은 방 구하기

 집에 대하여 최대한 자세하게 설명한다.

 전체 공개와 네이버 검색 허용을 체크하고 내 인테리어 사진이 아무대나 도용 되지 않도록 기능설정에 CCL 사용 설절은 반드시 체크 한다. 

 2 페이지 이상 넘어가 찾기가 힘들다면 전날 작성한 글을 재 등록 해라.

#인테리어 #피터펜 #이지은 #재태크 # 제테크