대한민국 토지투자 입문서- 김진규

아파트 대출이 막혀 최근 부동산이 얼어 붙고 있는 것 같은데 물론 일부 인기 아파트의 청약은 높지만

그렇지 못한 분들의 대안을 땅 투자의 인기가 점점 높아 지고 있다. 

땅투기는 장기투자로 해야하는 하고 전문적인 지식이 없을 경우 실패할 위험이 높다.

따라사 초기 입문자들에게 참고할 만한 도서이다. 

단지, 아파트에 익숙한 사람들은 이해하기가 쉽게 되지 않는 단점은 잊지만

특히 용도별 땅의 용도라던가 목적등 많은 분류가 있는데 이것은 개인의 독서로 맡기기로 하고

마지막장에 땅에 대한 질문 사례를 여과 없이 공개하니 도움이 되었으면 좋겠다.

1) 지방도로 접한 도로 a와 b중 어느 토지를 매수하는게 좋은가?

정답은 a이다. 접도구역은 지방도로의 경우 도로에서 5m까지 행위가 제한 되어 있다.

5m 행위 제한 구역을 제외하면 토지를 행위 할 수 있는 면적이 줄어 든다.

추가로 599가 맹지인 관계로 토지 가격이 상대적으로 저렴할 것이다.

따라서 a와 함께 매수하면 맹지에서 탈출할수 있으므로 할용도가 높을 것이다.

2.교차로 주변 토지이다. 4차전 국도와 2차선 지방도로가 교차하는 곳이다. 

 1.2.3 토지중 어느 곳을 매수하는 것이 좋을까?

답은 3번이다. 보기에는 1.2번이 좋아 보이나 교차로 주변은 도로 점용시 거리 제한이 있다.

교차로 주변 지역을 매수 할때 교차로에서는 100m이내는 안된다.

3.한탄강이 있는 2차선 도로 주변이다. 어떤 토지를 매수하는 게 좋은가?

답은 4번이다. 한탄강 주병는 지방 1급 하천으로 일단 물에 접해 있는 규제가 심하다.

2.3번은 도로에 접해 있지만 한탄강 경게와 국도의 경계선을 따져 보면 가용토지는 별로 없다.

4. 경부고속도로와 마을 도로에 접한 1번화 마을 도로에 접한 2번중 어느 것을 매수 하는 것이 현명할까?

답은 2번이다. 1번은 경부고속도로에 접해 접도 구역이다. 경계선 20m까지 제한 구역으로 토지를 사용할 부분이 별로 없다.

5. 자동차 전용 도로에 접한 토지와 마을길에 접한 토지의 경우 1~6 중 어떤 토지를 매수하는 것이 현명할까?

 답은 4,5번이 제일 좋고 1. 6번이 그 다음으로 좋다. 자동차 전용 도로는 건축을 할 수 있는 도로가 아니다.

 결국 자동차 전용 도로에 접한 토지는 맹지와 같다. 그러므로 마을 도르에 접해 잇는 4번이 좋은 것이다.

6. 도로를 중심으로 전원 주택을 지을 토지를 매수한다고 생각해보자. 어느 토지가 좋을까?

답은 1번이다. 위쪽이 북쪽이므로 도로를 중심으로 집을 건축한 다면 대개 도로 방향으로 하기 때ㅜㅁㄴ에

2번은 북쪽 방향인 북향이 되고 1번은 남향 또는 남동향이 되기 때문이다.

7. 용도지역이 자연녹지인 토지가 있다. 1번은 자연 족지에 지목이 전이고 평당 20만원이며, 2번은 자역 녹지에 지목 대이고

   평당 40만원 일때 어떤 토지를 매수하는 것이 현명할까?

 정답은 1번이 유리하다. 자연녹지는 주택 및 근린 생활 시설 건설이 가능하므로, 농지전용을 통해 건축 하였을때 비용을

 고려하면 2번보다 가격이 저렴할 수 있다. 물론 전용비의 기준이 되는 공시지가보다 높을 경우는 그렇지만 일반적인 경우에는 그렇다.

 8. 관리지역내이 여러가지 지목 토지이다. 각 토지별로 어떻게 분석하는 것이 좋을까?

일반적으로 1번은 바다에 인접한 토지다.

지방별로 차이가 있지만 바닷가에서 30~100m이내 땅은 건축이 제한 되므로 피하는게 좋다.

 

2번은 전으로 건축행위를 할 경우 오폐수 배출구가 있어야 하는데 토지 주변에 구거가 존재하므로 대체적으로

양호한 토지다.

3버은 답으로 도로보다 지대는 약간 낮지만 성토할 경우땅 가치가 상승할 것으로 보인다.

4번 양어장은 5년이 지나면 추후 잡종지 등으로 지목변경이수월하므로 가치가 상승한다.

9.저수지 부근의 토지들이다. 용도지역은 농업보호구역이고 임야와 전으로 이루어진 토지들이다.

 분석해보자! 

물에 대한 규제는 까다롭다. 

농업보호구역은 농업진흥구역에 용수원 확보 및 농업환경을 보호하기 위한 지역이다.

저수지 상류에서 300m까지 건축행위가 불가하다. 오염 등으로 인해 거리 제한이 있기 때문이다.

 1.2번은 저수지와 가깝기 때문에 규제가 까다로울 것이고

3.4번는 저수지와 떨어져 있기 때문에 가치가 있다.

 

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