바른자산관리대표이사 김민교 경매강의-1주차

월급쟁이 부자들 까페에서 진행하는 '월부 경매 기초반' 경매 강의 요약 내용이다.

[1주차]

부동산 경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 채무자의 부동산을 강제로 채권 회수하기 위해 하는 절차이다. 

경매의 왜가?(목적이) 가장 중요하다. 채권 회수가 목적이다.

 * 부동산 경매란?

    1. 언제 - 채권자의 신청에 따라.

    2. 누가 - 법원이

    3. 무엇을 - 채무자의 부동산을

    4. 어떻게 - 강제로 팔아서

    5. 왜?     - 채권을 회수하기 위해서

우선 부동산 매입 방법을 알아 보자.

   1. 일반 매매 (중개업소)

   2. 급매 (중개업소)

   3. 경매 (지역별 지방법원)

   4. 공매 (한국자산관리공사)

   5. 할인분양/미분양 (시행사/건설사)

   6. 대위변제 (유입/임의대위, 법정대위)

   7. 등기부상 하차 (경매기입등기/가압류/가처분)

   8. NPL (론세일)

 

 부동산을 매매 행위와 경매 행위는 비슷할 절차를 따르고 있다.

 

 소유자                                    vs                   채권자

 매각의뢰 (중개업소)                                         부동산 경매 신청(소재재 관할 법원)  ----- A 집을 팔아줘..

 조건제시(임차인/대출협의)                                감정평가(얼마에 팔건지)/현황 조사(집행관 누가 사는가 조사)

 매수자 찾기                                                   경매기일지정(사 사람 누구?)

 가격흥정                                                       유찰제도 (1회 유찰 20~30%)

 매매계약체결(계약금 10%)                                입찰보증금(최저매각가격의10%)

 잔금지급(소유권이전에 필요한 서류)                   잔금일 지정(매각대금완납증명원/등기소촉탁)

 경매는 선과 악이 없다. 

 단지 담보 가치가 있을 분이다. (채권자 VS 채무자)

 

  5억 아파트 신한은행에 대출 4억 있다고 근저당권을 설정했다면,

  근저당권이라는 것은 돈을 때이지 않기 위해 설정하는 것이다.

 만약 이 상태에서 홍길동이 1억을 빌려 줬다가 돈을 못받아서 경매신청을 한다.

 인터넷으로 경매 진행 신청하면 된다.

 

 근데 한번 유찰되면 5억자리가 20% 떨어지면 4억이 된다.

 홍길동 입장에서는 0원을  받기 때문에 돈을 돌려 받지 못하기 때문에 경매는 취하된다.

 

 쉽게 말해, 경매 원칙은 채권자에게 단돈 1원이라도 남아야 진행이 되는 것이다.

 경매 신청 채권자가 한국 외환은행 3.2억은 채권 최고액을 설정 합니다.

 원금을 확인 하려면,  3.2억원/1.2를 하면 됩니다. 

 20% 떨어지기 때문에 이런 경우에는 경매가 기각 됩니다.

 참고로,  새마을 금고에서 최고 135~135%, 대부는 150~200% 설정합니다. 

 

  
경매절차

 1. 법원에 경매신청 : 경매신청서는 법원 전자민원센터 홈페이지 (절차-> 강제집행 메뉴에서 다운 가능)

 2. 법원의 경매개시 결정 : 등기관은 등기부에 00년 00월 00일 경매개시결정 기재 (매매/전세/근저등권 설정을 제한하는 효과, 등기부 갑구에 표시됨)

  [참고사이트]

  https://help.scourt.go.kr/nm/min_6/min_6_3/index.html

  경매개시결정 (타경-경매번호) 등기부 등본에 찍히면 매매, 임대를 들어가면 안된다.
  경매에 넘어가면 여러분의 소유권을 뺏기기 때문에 조심해야 합니다.

  서류제출 - 임의경매신청(인터넷 신청)
  부동산 뿐만 아니라 자동차 선반 등 다 할 수 있습니다.

  3. 배당요구 종기 결정 및 공고 : "이 부동산과 관련 해서 받을 돈 있는 사람 모여"

     경매개시결정이 되면 배당요구 종기 결정을 합니다.

     부동산 관련 돈받을 사람에게 통지하는 행위이다.
     배당요구종기실은 돈 받을 사람들의 순서를 정하는 겁니다

  4. 법원의 매각준비 : 감정평가서, 현황조사서, 매각물건 명세서 작성

     (위 3개 문서는 반드시 확인하고 입찰해야 한다)

  5. 입찰일 매각방법 공고 : 매각일 14일 전, 대법원 법원경매정보/경매정보사이트 

     (둘다 같이 보는 것이 좋다)

  6. 매각 (낙찰) : 낙찰받으면 이해관계인 (최고가 매수신고인), 사건 열람 가능

  7. 매각 허가 결정 : 잔금일 ~ 7일

  8. 매각 허가 확정 : 허가 결정일 ~ 7일

  9. 잔금 납부 : 허가 확정일 ~ 30일 / 즉시 소유권 취득

  10. 명도      : 점유자와 협의 또는 강제 집행

   

 낙찰을 받았다고 소유자는 아니고 잔금을 내야 소유자가 됩니다.
 낙찰자는 사건열람을 할 수 있다. 낙찰 받으면 일주일 후 결정, 일주일후 허가
 이 주 동안 사건 열람하고 대출도 알아 봐아 합니다.
 

 6주안에 잔금을 내면 됩니다. 

 매각허가 확정일부터 4주 안에 내야 한다.
 

 그 즉시 등기를 기재하게 됩니다.
 만약 다른 사람을 그곳에 있다면 명도를 해야 합니다.

 경매의 장점 
 시세보다 싸게 살수 있다. 

 (초보자는 방망이를 짧게 잡아야 한다-> 대출을 활용해서 급매보다 싼 가격에 사는 것을 목표로 해야 한다.)

 중개수수료가 없다. 

 특정지역에 경매 매물이 많으면 일반 매매로 살 필요가 없다. (공급이 많은 지역을 투자를 피해야 한다.)

 부동산을 취득하는 가장 안전한 방법이다.
  (개인간의 부동산 거래는 위험할수도 있다)
   * 등기부상 명의, 통장 명의, 계약서 명의 꼭 확인 해야 한다.

 경매는 상승기 하락기 어느때 하는 것이 좋을까요? 하락기때가 좋다.
  9.13 이후 경매 하기가 가장 좋을 때이다.

  내 집 마련은 빠르면 빠를 수록 좋다.
 
  시세 차익/ 월세 위주로 한놈만 조심스럽게 검색해야 한다.
  시세 차익: 아파트, 주택, 다세대 빌라

  월세 : 상가(점포), 아파트형 공장

 

 나에게 맞는 유형은?

  아파트 빌라 오피스텔 초보자는 우선 그 위주로 하는 게 좋다.

  초보자는 유찰이 높은 물건을 보지 말고 내가 잘 아는 지역을 보라.

  우리집 근처, 내 직장 근처,
  유찰 많이 된것 보지 말고 급매보다 싸게 사는게 좋습니다.
  

  대출은 경매이던 일반 매매이던 동일 조건이다.
  (조정대상지역 시세 40~60%, 투지지역 투기과열지구 최대 40%, 비규제지역 70~80%) 

  돈이 부족한 지역은 대출이 잘 나오던 지역으로 가서 경매하면 된다.
  투기/조정과열지구 등 잘 구분해서 관심을 두어야 한다.
  
 필수경매용어

 유찰: 경매 입찰시 응찰자가 없어 낙찰 되지 못하고 다음 회차로 넘어 가는 것 

         통상 다음 입찰때 20~30% 의 저감이 있다. 

 
 변경: 절차장 새로운 사항이 추가되거나 권리가 변동하여 지정된 경매 기일에 

        경매를 진행시킬수 없을때 담당 재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것.

        (관련 채권자에게 확인해서 변경을 하는 것인지 전화로 확인해라.)
 취하: 경매신청 채권자가 경매 신청 행위를 철회 하는 것

        원금 자체를 갚아 버린다면.. 낙찰인이 잔금 납부 할때 까지 가능

 
 차순위매수신고: 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고 할 수 있다.

                       (대출 규제가 심하다 보니 실제로 잔금을 못내는 2순위가 인수하는 사례가 있어서)

                       (1등에게 간단한 보상을 하고 2등에게 할수도 있다.)

   예)1) 낙찰가 375백만원 - 보증금 29백만원 = 346백만원 이상 되어야 차순위 매수가 가능하다.

 
 무잉여: 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남은 것이 없다고 인정 한때

           이러한 사실을 압류채권자에게 통지, 경매절차를 법원이 직권으로 취소

            ==> 채권자에게 실익이 없을 때
 대항력(중요) : 임차인이 주택 인도를 받고 주민 등록을 마치면 그날 부터 그 주택 소유자가 다른 사람으로 바뀌어도 집을 비워주지 않아도 되는 힘 
 

 우선변제권: 대항요건(주택인도+주민등록) 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매/공매 될 경우, 주택의 환가 대금에서

                 후순위 담보권자, 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을수 있는 권리

 확정일자: 계약서에 도장을 받으면? 임대차 계약서가 특정일에 실제로 존재함을 증명하는 것

              계약 당일 받는 것이 좋다 (그 사이 집주인이 담보대출을 받는 다면..?) 전세권과 같은 효력

 
 제시외 건물 : 감정평가사가 부동산 감정을 한 결과 현장에서 발견된 건물 (EX 우사, 창고, 옥탑방, 간이 화장실)

 배당요구: 채권자가 집행에 참가해서 변제를 받기 위해 매각대금에서 배당을 요구하는 것

              종기일까지 배당 요구 해야 함

              종기일 넘으면 자신을 빼고 배당 받은 후순위 채권자 상대로 부당이득반환 청구 불가

 강제경매: 집행권원 (판결문, 화해/조정조서, 공정증성)

  소송제기 -> 판결문 취득 -> 집행문 부여 -> 경매신청 -> 법원을 경매개시결정과 동시에 압류 -> 부동산 강제 매각

 임의경매 = 등기부상 담보물건

  저당권, 전세권의 담보권을 가진 채권자가 실행 소송 없이 간단하게 진행 

 

 소유권 이전등기 촉탁 : 매매, 상소, 증여 등에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전 되는 것 -> 등기부에 이 내용 기입

  (촉탁= 어떤 일을 남에게 부탁하여 대신 처리하게 되는 것)

   집행 법원은 매수인이 잔금 납부 + 등기비용 내면 직권으로 등기소에 촉탁 신청 -> 매수인을 위해 소유권 이전 등기를 대신함

   각종 말소 등기 내역 작성 -> 매수인에게 인수되지 않을 권리를 등기관에게 말소 하도록 함

 [대항력]

 임차 주택이 제3자에게 소유권 이전이 된 경우에도 계속 거주 할 수 있는 힘 

 * 대항력 발생일 = 주택 인도(점유) + 전입 신고일 다음날 0시

   전세든 월세를 살고 있는데 집주인이 a 에서 b 로 변경되어서 방빼로라고 하면 보증금 전액을 돌려 받을때까지 방 못 빼는 권리이다. 

 
 낙찰자 입장에서 점유자가 대항력이 있다면 잘못 받으것이죠. 보증금을 날리는 1순위 입니다.
 임차인이 전액을 돌려 받을수 있는 권리가 대항력입니다.

 예를 들면,

근저당권 설정일자	전입신고 일자	대향력
'18.6.27	'18.6.28	X
'18.6.27	'18.6.25	O
'18.6.27	'18.6.26	O
'18.6.27	'18.6.27	X

 [우선변제권]

   대항요건 갖추어야 우선변제권 효력 발생

   결론 = 전입일, 실제 점유일, 확정 일자 중 가장 늦은 날 기준

    우선변제권이란 보증금을 순서대로 받을수 있는 권리 (확정 일자로 순서를 정하는 것이다.)

   예) 전입일자 6/15, 확정일자 6/15 -> 대항력 발생 6/16일 0시, 우선변제권 효력 6월 16일 0시

        전입일자 7/1, 확정일자 7/31    -> 대항력 발생 7/2일 0시, 우선변제권 효력 7/31일

        전입일자 7/31, 확정일자 6/1    -> 대항력 발생 8/1일 0시, 우선변제권 효력 8/1일 

   * 3초안에 권리분석이 가능한 이유

       말소기준권리 : 경매 부동산에 있는 권리들이 매각후 소멸되는지 낙찰자에게 인수 되는지 판단의 기준이 되는 권리

       효과 : 말소 기준 권리 보다 후순위 -> 모두 발소, 선순위 -> 낙찰자에게 인수

   * 말소기준권리: 저당권/근저당권, 압류/가압류, 답보가등기, 경매개시결정 기입등기, 배당요구한 전세권

   * 유로경매사이트 100% 맹신 금지

      - 권리분석 자동 프로그램 기용 : 모든 사건 정확한 분석 불가

      - 예외적 사항 인식 불가 : 잘못된 분석이 나올 가능성 참고 자료로 활용

   * 부동산 정보 사이트

      - 국토교통부 실거래가 공개 시스템

      - 서울부동산정보광장

      - 인천시 지도 포털

      - KB부동산

      - 호갱노노

      - 토지이용 규제정보 서비스

   * 권리분석 끝내기

     입찰전 확인 필수 3종 : 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서

      1)감정평가서 : 감정평가 후 경매절차를 거치는데 8~12개월 그동안 시세는 얼마든지 바뀔 수 있다. 

                         제대로 일하지 않는 평가사도 있다.

         예, 전라남도 광양시 동일 아파트 다른 감정가 사례

      2)현황조사서: 법원 집행관이 경매 부동산의 현재 상태를 알아보고 작성하는 서류 (주로 임차인과 점유자에 관한 내용)

         1회차 매각 기일 14일 전 누구든 볼 수 있다. (반만 믿어라) --> 입찰자 스스로 파악해야 한다.

         선운위 임차인 누락 또는 전입 신고일이 잘못 기록 될 수 있다.

      3)매각물건명세서 : 100% 신뢰 -> 오류, 오기재가 있다면 매각불허가 신청 가능

        입찰전 반드시 봐야 한다.

   * 법원 입찰 

      1. 입찰 시간: 10:00 ~ 11:20 (법원별 다름, 미리 확인 필요)

      2. 사건 많은날 미리 주차 위치 파악 (입찰전에 법원을 사전 답사하는 것도 좋다)

      3. 해당 법원 입점 은행 파악

      

   * 입찰 무효처리 되는 경우

      1. 다른 법원에 가서 입찰 하는 경우 (인천지방법원 VS 인천지방법원 부천지원)

      2. 최저가 보다 낮게 입찰 하는 경우

      3. 입찰가를 수정하는 경우

      4. 대리입찰시 인감증명서 미 첨부 또는 인감도장 날인과 다를 경우 

      5. 숫자에 수정하면 무조건 무효처리

    * 입찰보증금 몰수 되는 경우

      1. 입찰가 에 '0' 하나 더 쓰는 경우

      2. 물건 번호 잘못 기재 (잔금미납) : 같은 물건에 호수가 다를 경우 무효처리 될수 있다.

      3. 선순위 임차인 사건 권리분석 오류 

    * 부대비용 계산하기

      1. 등기비용 : 낙찰가의 0.2% 내외

      2. 명도비용 : 평당 12만원 (전용면적 기준)

      3. 이자비용 : 잔금 납부일 ~ 명도일(입주일) -> 보당 2달 내외

         실투자금 = 낙찰가 + 취득세 + 등기비용 + 명도비용 + 이자 - 대출 - 임대보증금

         대출 발행시 입찰전 반드시 어느 정도 알아야 한다. 

    * 스피드 옥션 활용 하기

       관심물건 등록하고 변경된 정보도 업데이트 필요

       물건 찾는 방법 : 소재지 설정, 물건 유형 선택, 면적 등 설정, 클릭

       월별로 정리해서 계속 정리하고 인쇄해서 자주 보이게 하라

    

   * 아파트 입찰 포인트

      과거 3년간 실거래가 확인

      전세가율 / 월세 수준 확인

      현재 매물 중 최고/최저 가격 수준 파악

      위성지도/ 로드뷰 교통/향/조망/편의시설 확인후 현장조사 결정

      관리사무소에 전화해서 몇 명이 전화 왔는지 확인하라 -> 입찰자 예상 가능

  

   * 현장확인

     역에서 실제 도보로 걸리는 시간 (2.3.7.신분당선 위주- 최저수익율 입찰 필요)

     미납관리비 (관리사무소)

     우편물 확인

     오래된 아파트 / 빌라 / 오피스텔 누수 확인

      -> 현황 조사전에 데스크 탑 조사 (아파트 사건은 갈 필요가 없다. 네이버 부동사 최저가, 위성 지도 및 로드류 활용)

    

  * 경매 매각 (낙찰) 자료 분석 

     몇 동, 몇 호가 언제 얼마에 낙찰 되었는지 통계 찾아 보기

     감정가, 낙찰가, 입찰자 수, 2등 입찰가, 주변동일평형 아파트 매각 통계 참고

  * 비규제 지역 대출 기준

     감정가, KB 시세 70%, 낙찰가 90% 중 낮은 것으로 대출 
  

  예) 가정동 한국아파트 예상 수익

       낙찰가 : 241,900,000

       취득세/등기비용: 2, 868,220

       명도/공실이자 : 약 140만원 

       미납 관리비 : 무

       중개수수료: 33만원 (보증금 3,000만원/월 80만원)

       총 비용 : 274, 498,220 (대출 193,000,000, 80%)

       초기 투자금 : 54,498,220

       보증금 회수 : 3,000만원

       최종투자금 : 24,498,220원 ===> 2.7억원 매도시 수익은 22,501,780원

#월급쟁이 부자들 #달천 #바른자산 #정민우