바른자산관리대표이사 김민교 경매강의-3주차

[3주차]

[3주차]

3주차는 경매 사례 연구 위주로 정리 하였다.

 * 질문
    다세대 주택에
    갑1. 전세 2억
    을2. 근저당 1억
    병3. 전세권 1억
    정4. 1억 (강제경매)

    병이 1억원을 잃지 않게 할수 있는 방법은?
     1. 병이 4억에 사서 방어 입찰을 할수 있게 한다.
     2. 병이 을2의 근저당 1억을 매입
     3. 갑에게 배당요구를 하지 말라고 하면 모두 받을수 있다.

 [사례연습]
 1) 17-10449 (강제) 서울 영등포구 당산동 5가 오피스텔
      17.4.7 박** 전입
      17.10.16 강제경매 신청
     
      낙찰결과: 9차 유찰 34.393.000원에 낙찰 (17%)
       -> 오피스텔 취득세는 줄어 들지만 양도세는 올라간다.

 2)18-74387 (강제) 경기 김포시 장기동 2065-1 초당마을 우남 퍼스트빌 507/703
    감정가 5.31억원, 최저가 3.59억원
    전입 : 11.12.23 (조태형)
    확정 : 11.12.23
    배당: 18.11.02
    소멸: 11.12.23 (근저당 국민은행)
    대항력 없음 
   

   낙찰결과: 조태형 : 510,000,000원 (임차인이 입찰 방어 -> 이런 사건은 효율성이 떨이진다)
 
 3)18-9903 (임의) 서울 영등포구 영등포3가 19-2외 1필지 포레스티힐시티 1012호
    감정가 1.24억원, 최저가 0.99억원
    전입: 18.11.05 (최윤호)
    확정: 18.11.05
    배당: 18.11.13
    소멸: 15.1.6
    임의경매: '18.10.29

    대항력 없으나 최우선변제로 3천만원 배당할수 있었으나
    경매개시 결정 이후 전입 -> 배당 불가 
  
   체납된 관리비는 누가 내야 하나?
   전유부분 - 전 소유자 또는 점유자
   공용부분 - 전 소유자 및 낙찰자 (공동 책임)
   원칙 체납관리비중 공용부분의 금액만 낙찰자가 인수한다.
     (대법원 2001.9.20 선고 2001다8677 전원합의체 판결)
   최근 3년치의 공유부분만 지급 (연체로는 지급하지 않는다)
   관리실 관리규약 확인 필요 -> 경매시 관리비 대손 처리

   관리비 납부
    공용부분: 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비, 일반관리비
    전유부분: 전기, 수도요금, 하수도, 세대 난방비, 급탕비,  TV  수신료

    관리사무소는 연체 관리비 받기 위해 어떤 노력을 했는가?
     : 가압류, 단전/단수, 내용증명 송부 등
    가스/수도/전기
    : 공급자에게 전화 -> 경매로 소유권 이전됨 통보 -> 등기부등본 + 명도관련서류 팩수 전송->
      취득일 기준 미납요금 탕감

      단, 재공급위한 설치비는 낙찰자가 부담

  기타: 도시가스 및 한전은 전화해서 잔금처리이후 기간부터 금액을 내면 되는데 경매로 낙찰은
            사람으로 얘기해 주는게 좋다.
 
 장기수선충당금은 전소유자가 지급하는게 원칙이고 잔금납부이후 금액만 지급하면 된다.
 
 [실무사례]
 선수위임차인
 12-13763 (임의) 서울 마포구 도회동 82 우성아파트 17동 902호
  전입: 95.3.23 (박**)
  확정: 없음
  배당: 없음
  소멸기준: 07.6.27 우 ** 근저당
 
 박**이 임차인으로 되어 있으나 확인 결과 소유자와 부부 관계로 임대차 관계 형성 안됨
 
  설명) 경매 진행중 2회 이상 유찰(원인 : 선순위임차인)
            후순위채권자가 임대차 부존재 확인서 제출
            해당 채권자의 도움을 얻어 담보 제공
              : 당시 현 소유자의 임대차 부존재 증거 자료 및 가족관계증명성 확인
           부부관계 임대차 성립  X
           낙찰후 인도명령 신청
           인도명령 인용 및 결정정본 발송
           명도 완료
  점유이전금지 가처분
  서울 영동포구 당산동4가 74-2 금강**타원 601호
  아파트형 공장 감정가 317,000,000 최저가 253,600,000원
  유치권 72백만원 행사 중
  
  사건정리
   경매 진행중 유치권 신고서 제출
   현장조사 및 권리분석 결과 허위유치권자로 판단
   낙찰후 점유자와 대화를 위해 만남 시도 했지만 계속 피함
   연락 남기고 내용증명 발송
   점유이전금지 가처분 신청
   허위유치권자에 대하여 인도명령 신청
   인도명령 결정문 송달 / 대표자 미팅
   명도 완료
 
  실전투자사례
  1)아파트로 300% 수익률 올리기
       - 시세 분석:   KB  부동산 시세 체크, 네이버 부동산 매물 체크, 국토부 실거래가 확인
         예) 인천 서구 마전동 999-5 영남탑스빌 109/1702호
               전용면적: 179.73 (54.37평)
               감정가: 367.000.000원
               최저가: 256.900.000원
               낙찰가: 266.000.000원 (72%)

      - 대출가능 금액 파악 (낙찰가의 88% 수준)
         예) 금리 3.26%, 거치가능기간 1년 중도상환수수료 1.4%
       
      - 수익률 계산
        낙찰가 : 266.000.000
        취득세 : 3.500.000
        등기비 : 1.000.000
        기타비 : 4.500.000
        소    계 : 275.000.000
        대    출 : 235.000.000
        임대보증금 : 20.000.000
        실투자금    :  20.000.000

        예상 매도가 : 340.000.000
        양도차익      : 60.000.000
        세후 순소득 : 55.000.000 (양도세 감안)

        양도세 소득 세율 : 표 삽입
        조정대상지역 지정현황 : 표 삽입
        대출 조건 : LTV 60%, DTI 50%
        구분 : 일반과세, 양도세 중과, 양도세 중과

        양도세 비과세 기본 요건
          - 원칙 : 9웍원 이하의 주택 한채 2년 이상 보유
          - 예외 : 청약조정대상지역 / 투기과열지역 / 투기지역의 경우
                        기본요건 + 2년 거주 요건 까지 충족해야
                        8.2 대책 이후 17년 8월 3일 부터 적용
       양도 소득세 부과시 주택수 산정 기준?
          - 세대 단위로 과세 대상을 판단
 
       세대: 거주자를 기준으로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족
       가족: 거주자/배우자의 직계 존비속  
       
            
      장인, 장모, 처남 처제와의 생계를 같이하는 경우 -> 동일 세대
      취학, 요양, 근무/사업상 형편에 따라 원래 주소에서 일시 퇴거 => 동일 세대
      배우자와 잠시 별거 -> 동일 세대

주택수를 줄이는 방법
 세대분리 : 30세 이상이 경우, 30세 미만이면서 세대분리가 가능한 경우 (결혼한 경우, 최저생계비 이상 월 소득 조건을 충족한 경우)
 주민 등록만 옮기면 별도 세대 인정 불가 -> 실질과세주의

 A   주택 구입 -> A  주택 취득일 ~ 1년 후
 B   주택 구입 -> 매입후 2년 이내
 A   주택 매도 -> 2년 이상 보유 할 것 (규제지역 = 거주 요건)

[일시적 1가구 2주택] 비과세 요건
 1. 조정대상지역 - 2년 거주 필수 (17.8.2 ~ )
 2. 결혼으로 2주책이 된 경우 (5년 이내)
 3. 노보무 봉양 위해 세대 합가 (10년 이내)
 4. 다주택을 보유한 기간 제외 (최종적 1주택만 보유하게 된 날부터 보유기간 2년을 기산, 21년 1.1일 이후 양도분 부터 적용)
 
대단지 인프라를 누릴수 있는 나홀로 아파트를 상세히 봐라.
 
[수익형 경매 체크 사항]
  1. 1억 상가 혼자 보다 3억 상가 3명이 낫다 (단, 공투조건 사전 협의)
 2. 자신만의 명확한 기대 수익률이 있어야 한다. (예, 레버리지 수익률 25% 이상)
 3. 사건 열람후 입찰자 연락처 메모 (추후 매도 대비 / 특히 2등)
 4. 내가 가치를 끌어 올리수 있거나 역발상 (남들이 생각하지 못하는 것)

[달천의 지식산업센터 경매 팁]
 1. 신건 입찰 사건 선별에 공을 들여라.
 2. 지하철역 도보 5분 이내 (직선거리 600m  이내)
 3. 미납관리비 확인 (우편물/관리사무소 내부상태 확인)
 4. 수익률 30% 넘으면 반드시 투자
 5. 경계(구분)이 없으면 대출 감액 될 수 있다.

 [지식산업센터 수익률 계산]
 매입가: 9억 9300 만원
 취득세: 2000만원
 대출(85.2%) : 3억 4000만원
 임대보증 : 3000만원
 실투자금: 4300만원
 
 월세 250만원 - 이자 90만원 = 160만

 수익률 44%

[다른 예]
 낙찰가: 433.000.000
 대출(87.2%) : 378.000.000
 이율(3.46%) : 1.100.000
 임대보증금 : 20.000.000
 월 임대료 : 2.600.000
 실투자금액 : 70.000.000
 월 순수익 : 1.500.000
 임대수익률 : 30%
 
[지산 예]
 18-6831 경기 성남 중원구 상대원동 223-25외 1필지 제 303호
 용도 : 아파트형공장
 대지권 : 32.55 m^2
 전용면적 : 100.03 m^2
 감정가 232.000.000
 
 시세분석: 1500/130
 (공증스타공인 실 평가 기준 임대시세 1500-130)
 현상태 : E/V  4 대, 화물용  E/V 1  대, 주차 가능, 지하 2층 , 미납 관리비 없음
 
 담당자 의견
 신건 낙찰 에상, 메이트 플러스 통화 결과 방어 입찰 계획 없음, 수요 꾸준함
 
  투자비 상세
    입찰가 : 245.000.000
    취득세/등기 : 12.000.000
    명도/공실이자 : 4.000.000
    미납관리비
    소 계 : 261.000.000
  
    수익률 6.3%
    대출 180.000.000 (이자 월 53만)
    실투자금 66.000.000 (수익: 월 77만)
    수익률  14%

 18-19210 :  경기도 의정부 금오동 473-1 702호
 감정가 : 166.000.000
 대지권 16.63  m^2
 전용면적 74.39 m^2
 
 위치정보
   - 의정부 경전철 경기도 북부 청사역 300m
   - 중심상업지역 대로변 코너
  건물요약
   - 주차가능대수 40대(입주업체 50개) 외부주차 1시간 무료
   - 사용승인 2003년
  - 총 8층, 지하 1층 주차장, 엘리베이터 2대

 현 상태
  - 2개 호실 모두 미납 관리비 없음
  - 2~3년전보다 임대료 소폭 하락 상태
  - 건물 내 공실 한개 있음
  - 안쪽 50평 임대시세 120~130 만원
 
 임대시세
   22.5평 -> 1000/60 ~ 70
   37.4평 -> 2000/80~90

 시세분석 - 22평 상가 (1000/60)
  입찰가 140.000.000
  취득세/등기 7.000.000
  명도예상비용           
  미납관리비
  소 계 147.000.000
  수익률  6.3%
  대출 112.000.000 (이자 : 월 33만)
  실투자금 25.000.000 (수익 : 월 27만)
  실수익률 12.9%

 시세분석 -37평 (2000/80)
  입찰가 190.000.000
  취득세/등기 9.000.000
  명도예상비용 5.000.000
  미납관리비
  소  계 202.000.000
 
  수익률 6.3%
  대출 152.000.000 (이자 월 45만원)
  실투자금 30.000.000 (수익 월 35만원)
  수익률 14%

 

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