바른자산관리대표이사 김민교 경매강의-2주차

[2주차]

법원에 가면 가장 먼저 보아야 할 것이 입찰 및 개발 안내 이다. 

개찰은 사건 번호 순으로 하고 해당하는 물건이 있는지 꼭 점검해야 한다.

 

Case 1. 본인이 집적 입찰 하는 경우 (신분증, 도장, 입찰 보증금)

Case 2. 대리인이 입찰 하는 경우 

(본인의 인감증명서, 본인의 인감이 날인된 기입입찰표/위임장, 대리인의 신분증/도장, 입찰보증금)

Case 3. 공동 입찰자 전원이 함께 입찰하는 경우

(기입입찰표, 공동입찰신고서, 공도입찰목록표, 공동입찰자 전원의 도장, 공동입찰자 전원의 신분증, 입찰보증금)

     *공동입찰자 목록에 지분이 있을 경우 꼭 기입해야 한다.

Case 4. 공동 입찰자 중 대표 1인이 입찰하는 경우

      - 기입입찰표 : 대표 1인의 도장 및 신분증

      - 위임장: 대표를 제외한 나머지 공동입찰자들의 인감 도장

      - 공동입찰신고서: 대표를 제외한 나머지 공동입찰자들의 인감증명서

      - 공동입찰목록표: 입찰보증금

Case 5. 공동입찰자 전부를 대산하여 대리인이 입찰하는 경우

      - 기입입찰표 : 대리인의 도장 및 신분증

      - 위임장: 공동입찰자 전원의 인감도장

      - 공동이입찰신고서: 공동입찰자 전원의 인감증명서

      - 공동입찰목록표: 입찰보증금

Case 6. 법인 대표자가 직접 입찰하는 경우

     - 기일입찰표

     - 법인 대표자 신분증

     - 법인 인감도장

     - 법인 등기부등본 (반드시 첨부)

     - 입찰보증금

Case 7. 법인을 대신하여 대리인인 입찰하는 경우

     - 기입입찰표, 위임장, 대리인 도장 및 신분증, 법인 인감도장, 법인 인감증명서, 법인 등기부등본, 입찰보증금

 

[입찰 실습]

2018타경 25693 경기 수원지 장안구 정자동 872-1 연꽃마을풍림아파트 506호

감정가 407백만원, 최저가 284 백만원, 보증금 28.4백만원

 

1) 시세 점검: 네이버부동산, KB시세, 국토부 실거래가

2) 수익 분석 

    - 낙찰가: 355,3000,000

    - 취득세: 4,500,000

    - 명도비용: 2,500,000

    - 기타비용 : 1,000,000

         -> 총 지출 : 363,000,000

    -대출 + 임대보증금 : 314,000,000 (86% ?) + 50,000,000

   -실투자금 : 1,000,000

 

 스피드 옥션 검색 요령 설명 (일반 검색 도구와 비슷)

경매와 공매의 차이는?   

	경매	공매
유찰시 저감율	20~30%	10%
유찰 회수 제한	무잉여 될때 까지 (감정가 1%도 가능)	감정가의 50%에도 매각이 안되면 위임관서와 협의후 새로운 감정가 결정
유찰시 추후일정	4~5주 후 진행	1주일후 다음 회차 진행
입찰시간	입찰 당일 1시간~ 입찰 가능	3일(월~수) 24시간 가능
대금납부기한	매각허가학정일~ 1일 이내	3000만원 미만: 7일 이내 3000만원 이상 : 30일 이내
경매참여 가능 여부	대금 미납한 낙찰자 불가	제한 규정 없음
낙찰대금과 상계처리 가능 여부	o	x
법 적용	민사집행법	국세징수법

 

경매와 공매가 동시에 진행 될 경우 잔금을 빨리 낸 사람이 소유권을 가지게 된다.

      - 건물등기부내역에 세무서 내용이 있다면 공매를 꼭 확인하라

      - 담보가치 > 청구금액 이라면 잔금 납부를 서둘러야 한다.

 

[사례연구]

 인천 광역시 남구 용현동 573-2외 1 필지 용현대우아파트 101/2202호

 1)시세 조사

    - kb부동산 : 평균 매매가 25,250

    - 네이버부동산 : 고/22 26,500

    - 실거래가: 25,500

       -> 최소 25,500 시세 가능 판단

 2)낙찰결과

    -낙찰가 : 210,300,000

    -취득세 : 2,313,300

    -채권 및 등기비용 : 841,200

    -미납관리비 : 1,000,000

    -총 비용: 214,454,500

    -대출 : 176, 750, 000원 (낙찰가 83%)

    -실투자금: 38,000,000

 

[확정일자 효력 발생 시점]

 1. 대항요건과 확정일자를 같은날 동시에 갖춘 경우 -> 대항요건 갖춘달 다음 오전 0시

 2. 대항요건 요건 갖추고 확정 일자를 나중에 받은 경우 -> 확정 일자 받은날

 3. 확정일자 먼저 받고 대항요건 나중에 갖춘 경우 -> 대항요건 갖춘날 다음날 오전 0시

 

[말소기준권리]

 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경맥시결정등기, 배당요구 한 전세권

 

 다가구 주택 일부 호실에 전세권 설정한 경우, 해당 호실만 경매 진행 가능할까?

 전세권 설정이 건물 전체에 설정 되어야 가능하다.

 

[대위변제]

’06-4-20 근저당 우리은행   (원금을 갚아버리고 재경매 진행)  ’06-4-20 근저당 

’06-4-27 소유권 한기장     

’06-8-31 근저당 우리은행                                    <- 근저당 1순위가 된다

 

주택임대차 보호법

국민 주거생활 안정 보장을 목적으로 주거용 물건의 임대차에 관하여 민법에 대항 특례를 규정한 법률

[3조 1항]

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친때, 그 다음날부터 제 3자에 대해서 효력이 생긴다

[3조 4항]

임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다

 

#존속기간

  -임대차 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

  - 임대차 기간을 1년으로 했다면 임차인은 1년의 임대차 기간이 유효함을 주장가능

  - 계약 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때 까지 임대차관계가 손속

 

묵시적 갱신
 - 임대인이 6개월 전 ~1개월 전까지
 - 임차인에게 갱신 거절/조건 변경의 통지를 하지 않은 경우
 - 임차인이 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우
 
 - 묵시적 갱신시 -> 임대차 존속기간 = 2년
 - 갱신 이후, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통지 가능
 - 효력 발생 = 임대인이 통지 받은 날 부터 3개월 후
   (도착 기준이기 때문에 내용 증명 보낼때 그 점을 고려햐여 송부 해야 한다.)

 묵시적 갱신을 적용하지 않은 경우
  1. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하는 경우 (연속되지 않아도 된다)
  2. 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
      (고의 과실, 파손 방화, 전대차를 임대인의 동의 없이 할 경우)

 선순위 임차인 + 묵시적 갱신
 - 말소기준권리보다 전입 일자가 빠른 사람
   -> 임차인이 배당 요구 가능 하지만 하지 않을 경우 낙찰자가 인수하며 남은 잔여기간 까지 인수

주택임대차보호법 - 소액임차인의 최우선변제권
  - 임차주택이 경매나 공매로 매각될때 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제 받을 수 있는 권리

    (은행에서는 방공제를 하고 근저당을 설정한다)

최우선변제권 성립요건
 1. 보증금이 소액 보증금 범위애 해당 할 것
 2. 경매개시 일정 기임등기전, 대항력 (점유+전입신고)을 갖출 것
 3. 배당요구 종기일까지 배당요구 할 것

*주택임대차보호법당 최우선 변제 금액 리스트 참고
 - 11년 3월 9일 부터 현재까지 과밀억제권역은 서울시, 의정부시, 구리시 , 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 의봥시, 군포시, 시흥시(반월특수지역제외), 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함), 인천광역시(광화군, 옹진군, 서구  대곡동, 볼로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동 , 인천경제자유구역 밍 남동국가 산업단지 제외)

 * 최우선변제권
 기준 = 임대차 계약일 (x), 최초 근저당권 설정일 기준 (0)

 [적용 요건]
 1. 경매개시결정 이전에 전입 되어야 있어야 한다.
 2. 점유 + 전입 유지

  배당요구종기일까지 해야 한다 (그러나 보증금을 찾을때 까지는 절대 나가지 말아야 한다)
 
 * 임차권 등기
 임대차 계약 종료시 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 대항력을 유지하기 위해 등기
 (법원에 단독으로 신청 가능)

 임대차기간이 끝났음에도 임대인이 봊으금 돌려주지 않는 경우 임차인이 법원에 단독으로 임차권 등기를 신청 할 수 있게 한 제도
 예) 등기부 을지에 기록 됨
    임차권 등기명령(2016카임9)       :    임대차계약일자 12년 2월 10일
                                                    주민등록일자 12년 3월 7일
                                                    점유개시일장 : 12년 3월 28일
                                                    확정일자 : 12년 3월 7일
                                                    임차권 등기이후 이사 가야 한다.

 * 임차권 등기 효력
  1. 임차인이 이사를 가더라도 대항력 상실하지 않고 그대로 유지
  2. 효력은 임차권 등기가 마쳐진 시점부터 발생하므로, 등기가 마쳐진 이후 이사해야 보호 받음
  3. 임차권등기 된 주택에 다른 임차인이 들어올 경우 최우선변제 받을 수 없음

* 김 00/ 박 00 둘 다 배당 했다고 하면,
    1. 먼저 전입하고 임차권 등기한 김 00 (배당요구) --> 전액 배당
    2. 임차인 박 00 전임 당시 임차권 살아 있는 상태 -> 배당 없음
        (임차권이 되어 있으면 소액 배당을 받을 수 없다)
 
* 최우선 변제
   - 낙찰가의 2분의 1 범위내에서 받을 수 있다.
   - 보증금 증액으로 소액임차보증금 범위 벗어 날때 권리 행사 불가
   - 미등기, 무허가, 위반건축물, 가건물, 주거용이 아닌 검물도 인정
     (실제 주거용 사용하고 있고, 주거용으로 임대차 계약 했다면  ok)
     (예, 옥탑당/ 입실확인서(고시원)

 *최우선 변제 4가지 요건 정리 (다시)
  1. 경매기입등기 전 주택의 인도 및 전입신고를 마칠 것
  2. 보증금의 액수가 소액 보증금에 해당 할 것
  3. 배당 요구 종기일 까지 배당요구 할 것
  4. 배당요구 종기일 까지 대항력을 유지 할 것

     => 4가지 요건 모두 만족시 보증금중 일정액 최우선 배당

 *질문 : 김포시  A  아파트 18년 10월 1일 에 최초 신한은행 근저당권 설정
           보증금 7천만원, 월세 50만원 계약
          

    => 김포시는 6천만원 이하 일때, 2,000만원 최우선 변제 받을 수 있다.
                    따라서 월세 설정시 6천만원 - 월세 60만원으로 재 설정 필요

 *한줄정리
 우선변제: 줄 서서 내 보증금 받아 갈게 (확정일자 기준)
 최우선변제 : 순서필요 없고, 먼저 내 보증금 일부 내놔!!

[인도명령부터 강제 집행까지]

   -인도명령 : 매수인이 조건없이 부동산을 인도 받을수 이게 한 제도
      언제 까지 : 잔금 납무후 6개월 이내 신청
      누구에게 : 채무자, 임차인 등 점유자
   - 순서
      인도명령신청-> 인도명령 결정 -> 결정문 송달 -> 송달증명원 발급 -> 강제집행 신청-> 집행비용 예납 -> 집행계속 -> 노무비 납부 -> 강제 집행 ->최고서 발송 -> 유체동산 매각신청 -> 집행 비용 예납 및 공탁 -> 유체동산 감정 -> 집행비용 확정/결정신청 -> 유체동산 경매실시

 *인도명령
    잔금납부와 동시에 신청
    소유자 = 수일 내 결정, 임차인 = 배당일 이후 인용 (배당일이 지나고 결정)
    대항력이 모호할 경우 -> 심문기일 지정
    점유자 의견 청취 -> 인도명령결정 가부 결정
 
    부동산 인도명령서신청서 제출 1주일 후 결정문 수령 가능
   

*인도명령 집행력의 범위
     "채무자는 물론, 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 않는 가족과 같이
      그 채무자와 동일시 되는 자에게도 효력이 미친다."

*인도명령대상
     채무자 (전소유자) 및 동거 가족
     대항력 없는 임차인
     경매개시일 이후 대항력 없는 점유자
     동거가족, 상속인 피고용인(법인의 직원 등)
     집행 방해 목적으로 채무자와 공모한 점유자
     채무자가 법인일 경우 회사의 직원

    *인도명령 신청기간 : 잔금 납부일 기준 6개월 이내 신청 가능 (이후는 명도 소송해야 함)

*명도소송대상
     대항력 있는 임차인
     소유자, 채무자에게 소유권을 양도 받은 자
     재 진입한 임차인
     법정지상권이 성립하는 건물의 임차인
     
[인도명령신청절차] 
     인도명령 신청서 제출 (아래로 순차적...)
     인도명령 결정
     인도명령 결정문 송달
     인도명령 결정문 + 집행문(*) + 송달증명문
             
     강제집행신청서 제출 (관할 집행관 사무소)
     사건 접수증 + 납무 명령서 (대금납무후 집행관 직원과  통화)


    계고 : 약 1~2주 시간 여유 줌

    강제집행 : 강제집행기일 지저 및 인도, 페문부재시 집행 불능, 성인2명 증인/열쇠공/이삿짐보호센터
  
    동산경매: 내용증명 발송 매각명령 신청/결정, 동산 경매

        * 송달증명원 발급 : 인도 명령 결정문이 점유자(피신청인)에게 도달시 발급 가능
           강제집행신청 할 경우 발급

        * 강제집행 신청
           인도명령결정문이 상대방에게 송달된 이후 점유자가 이사를 계속 거부할 경우 강제집행 신청
           관할법원 집행관 사무실에 인도명령결정문 정분 + 송달증명원을 첨부하여 강제집행신청서 작성해서 제출

        * 명도 확인서 : 임차인이 배당금을 수령하기 위해 "낙찰자에게 부동산에 대한 점유를 넘겨 주었다"는 사실을 입증하는 서류
  임차인이 배당일에 보증금을 받으려면 낙찰자의 명도확인서 + 인감증명서 필요

 * 반드시 명도가 완료되면 명도확인서 교부할 것
   (방키 번호 바꾸고 집나가는 거 보고 명도 확인서를 줄 것)
 * 필요시 이사합의문 까지 작성하라 (해당 부동산에 남겨진 일첼의 유체 부동산에 관한 법적, 물질적
    권리도 포기하는 조건으로 명도확인서를 작성하여 드리며 명도반환을 종결함을 확인합니다.)

 * 명도 케이스
   1) 채무자 겸 소유자 무배당
   2) 채무자 겸 소유자 일부배당 (명도 확인서 필요 없다)
   3) 임차인 전액 배당
   4) 임차인 일부 배당
   5) 임차인 무배당 (명도비가 가장 많이 지출 된다 -> 최대한 성의 있게 하자)

  * 사건기록열람 절차
    민사신청과에 사건기록 열람 신청서 접수 -> 해당 명매계에서 사건 자료 연람 -> 복사할 경우 수입 인지로 납부 (장당 50원)

  케이스 1) 낙찰인 본인 직접 열람시 (사전기록열람 신청서, 본인의 신분증/도장)
  케이스 2) 대리임 열람시
                    (사건기록연라 신청서, 위임장(인감날인), 인감증명서, 대리인의 신분증/도장)

 

#월급쟁이 부자들 #달천 #바른자산 #정민우