[1부]
최근 빌딩 거래가 많이 늘었다.
빌딩 시장은 폐쇠적이긴 한데 최근에 실거래장에 오픈 데는 중이다.
강남아파트를 구매할려면 10억 이상 들지만 빌딩은 현금 10억 정도로 20~30억을 구매하신 분들도 있습니다.
최근 개인 보다는 법인으로 구매하는 경우가 있는데 법인은 최고 70% 정도 대출 가능합니다.
강남/서초/송파 등 주요 지역이 가능합니다.
은행에서도 이곳이 제일 안전하니까요.
최저 금액으로 살수 있다면 현금 5억 가지고 10억대 중반 빌딩은 가능합니다.
그냥 노후화된 건물이 높지 않는데 리모델링해서 가치를 올리는 경우도 있습니다.
처음 한다면 현금은 5~10억정도에 도전해 볼만 하다.
압구정동 아파트 같은 경우는 갭이 20~25억 현금이 필요한데..
9.13 이후 빌딩 수요가 많이 지고 있다.
강남에서 신사동, 청담동에 인기가 있다.
과시용 구매..청담동 건물은 수익률이 좋지 않다.
연예인이 첨담동 빌딩 구매가 많다.
피엠폴리스 뒤에 있는 지역이 비교적 가격이 저렴하다.
강북쪽은 최근에 서교동, 연교통, 연남동 추천합니다.
임대사업을 하는 것이기 때문에 다시 말하면 사업을 하는 겁니다.
임차인 관리도 어렵습니다.
권리금이 건물주가 배상을 해줘야 한다. 10년이 지났어도.
강남후 이후 마포구 홍대쪽..한남동..거기는 수요자가 많습니다.
5층이하 건물기준으로 한남동은 어디냐에 따라 다르지만
더힐앞에 한해주, 이종석, 금액대가 50억 정도이구요
월세는 3% 정도 이구요 시세차익을 보고 들어 와요.
이 세게 지역은 상권이 발달한 지역이다.
밤에 술장사가 잘 되는 곳이 입니다.
이런 지역은 주거 지역이 많지 않습니다.
성동구 성수동도 핫 합니다.
원빈 건물이 있죠.
빌딩은 전문적으로 하는 분과 상의 하는게 좋다.
시장 상황이 안좋아서 오른곳만 오를것 같습니다.
운영해서 파는 게 중요하기 때문에 건물을 잘 관리해야 합니다.
관리하는 업체가 있구요..월 100만원 정도 됩니다.
공사하는 것도 트랜디한 것을 많이 봐서 리모델링도 생각해봐야 합니다.
서장훈씨가 건물을 샀다고.건물 옆은 신동엽씨가 있구요.
YG 신축 건물도 있구요.
홍대 위치, 삼거리 포차, KT&G 100억 중반 정도 인데.
매도인이 임차인으로 들어가서 수익률 4% 정도.
가격은 주변시세보다 높습니다만..
흑석동, 서초동에도 있습니다.
연예인 실패사례는 있나요?
연예인의 단점은 정보가 한정적으로 밖에 없어요.
어는 연예인이 소개 받아서 하는데 인근 건물주보다 10억 높게 받아서..
서울 강북구 쪽에서..원래 50억인데 60억에 산거죠.
중간에서 중개사가 P를 챙길려고..
신축도 할수 없는 건물인데..지구단위계획으로 된것인데..
비서울지역은 메인 상권이 좋습니다.
누구나 다 알만한 지역..수익률은 좋습니다.
5% 이상 나오는 지역입니다.
[2부]
종로구 중구는 어떠나요?
매물이 엄청 많지 않구요..강남을 따라오지는 못합니다.
서촌은 공실이 많아 졌습니다.
관철동도 많이 빠지고 있습니다.
동대문구은 아파트가 핫한데..주거지역은 인기가 있지만 상업용은 별로다.
청담동, 신사동, 논현동 어떠나요?
논현동은 아주 좋습니다.
강남대로 기준 우측은 좋은 좌측은 별로입니다.
신논현역, 논현역 역세권 추가 되면 상업지역이 좋은 가요?
네. 그렇습니다.
만약 이 지하철이 용산역으로 간다고 하면
강북사람, 분당분들이 여기로 몰리지 않을까 생각합니다.
학원들이 들어가는 건물은 어떠세요?
대치동은 괜찮습니다. 무조건 여기로 추천
위층까지 학원이 들어가 있어서..
생각보다 대치동에 건물 찾는분들이 많아요.
수익률이 5% 수준입니다.
서초구는?
서초역과 교대역 사이 좋습니다.
이번데 서리풀 터널 뚫린다고 많이 올랐어요.
방배동은 비싸고.
상권보다 주거지역이 많이 좋아 졌죠.
양재동은 어때요?
양재역만 좋구요..삼호물산은 지금 빠지고 있습니다.
약재역 서장훈 빌딩 이야기..
송파구 가락동 상권은?
잠실새내역, 방이동을 많이 찻습니다.
굉장히 오랜된 건물을 사서 리모데링 추천한다.
일반적으로 건물은 10년 이상된 것들은..
빌딩을 구매할때 땅의 가치를 파악해야 한다.
건물 가격을 산정할때 땅의 가치가 높고
땅은 용도가 다르기 때문에 확인이 필요하고
건폐율, 용적률은 정도는 알아야 한다.
국토부 기준 30년 이상 건물 거래가 전체의 50% 이상 차지한다.
임대물로 시세대비 저렴한 물건도 있다.
토지이용계획은 중요하다.
빌딩거래시 5억 이상은 46.2% 정도 됩니다.
빌딩 매입시 고려할게 많이 있으지 많이 알아 봐야 한다.
임차 권리 10년까지 보장
18.10.16이후 기준입니다.
매년 5% 정도 인상은 가능하지만 10년은 보장을 해줘야 합니다.
14.1.1 이전 계약건은 갱신요구권이 없습니다.
양도차익은 아파트와 같은가요?
장기보유특별공제가 다릅니다.
법인은 차익에서 필요경비 빼고 취득세, 중개수수료 빼고,
3년 보유해야 장기보유특별공제가 개인만 됩니다.
과밀지역은 설립 5년 이내 된 법인은 중과가 됩니다.
요즈음 임대료를 받지 않고 수수료를 받는 경우도 있습니다.
유명 쉐프와 같이 협업하는 이야기 등..
