[경매] 경기 안양시 만안구 안양동 2층 상가 (20-101981)

2020-101981

안양시 만안구 안양동 529-2 거성차워 2층 201호 물건이다.

근린상가, 감정가 1.2억원, 건물면적 41.42m^2, 최저가 1.2억, 채권자 서울홀딩스대부

[권리분석]

20.02.17 사업자 등록을 했지만 대항력이 없다. 그러므로 안전한 물건이다.

[위치분석]

우선 눈에 들어온것은 2층 상가 건물이고,

명학역 근처에 있어서 적은 낙찰가에 받으면 좋은 물건 같아 보였다.

[시세분석] 

감정가로 290만원/m^2 문제는 이 가격이 어느 정도 수준인가?

그리고 월세는 1천만원 보증금에 월세 50만원으로 되어 있다. 년간 4.9% 정도의 수익율이 발생 하고 있다.

 

 

 

   [현장분석]

   1층에는 투썸 플레이스 커피숍과 GS25 편의점이 있어고 중간에 사진 보면 알겠지만 입구가 있다.

   입구는 막혀 있지만 편의점 통해 안쪽 문으로 들어가서 2층을 답사 보았다.

   코너 안쪽에 있고 햇빛이 잘 들어오지 못하는 건물 사이에 끼어 있는 사무실이다. 

   대충 생각해보건데 상가로 되어 있지만 실제 이용은 일반 거주로 사용하는 것으로 보였다.

    그러니까 상가의 기능 보다는 주택의 기능을 하고 있지 않나 생각을 해보게 되었다.

 

 

 

[주변 시세 분석]

부동산 중개소는 2군데를 찾아 보았는데 이곳 주변은 공장 시설에 많지 때문에

빌라보다 오피스텔이 더 선호 한다고 한다. 특히 정부 규제 이후로 상가나 오피스텔 문의가 많다고 한다.

 #1 부동산
 - 도정 오피스텔 : 임대 - 9평 기준 월세 35만원 정도, 매매 9천만원, 씽크대 및 화장실 보유, 수익률 4.6%
                        사무실 이용현황 8층 ~16층까지 사용중이며 이하 층은 요양병원 사용중
 - 호정 오피스텔 : 도정 오피스텔과 비슷한 가격으로 임대
 - 아파트 : 33평 기준 4억 정도 시세, 신축 아파트 UBORA 25평 기준 5.5억원 정도 가격 형성중

[엘리트 부동산]
 - 호프집 1층 매매 5.2억원 163평 대로변 4,000/200만원 형성 (임대를 받지 못하는 있는 상황), 수익률 4.6%
 - 도정 오피스텔 : 9.5평 500/30만원, 12.5평 600/60원 (매매 9천 ~ 1억원 정도)

 주택지역과 상가가 혼재되어 있는 지역이다.

 공장 오피스텔 물건이 많지도 않고 수요가 꾸준히 있어서 공실은 많아 보이지 않아 보인다.

 하지만 부동산 중개소가 추천한 건물이 오래되서 시간이 갈수록 투자 가치는 떨어지고

 만약 경쟁력있는 오피스텔이 들어오게 되면 출구 전략을 세우기 어렵다는 단점있다는 판단이 선다.

 이번 경우는 경매 물건 보다 오히려 주변 시세와 공장 주변의 특이한 상가 구조에 좋은 경험이 되었다.