상가 투자 5계명

상가 투자 5 계명

매경이코노미 10월 10일자 주요 기사 요약 내용이다.

전국상가마가 빈 점포가 급증하고 있다. 수 백만원 임대료는 커녕 상가 관리비 조차 내지 못하는 자영업자가 늘었다. 한국감정원에 따르면 2분기 기준 전국 평균 상업용 부동산 공실률 13.2%로 지난 4분기 (11.9%), 올 1분기 12.7% 보다 늘어 났다.

[팩트 체크]

http://www.kab.co.kr/kab/home/trend/market_trend05.jsp

 

중대형 상가 기준을 11.5%대가 평균으로 보여지고 17년 1분기가 공실률이 가장 낮기 때문에 공실률 상승 추이는 사실인데 시장 경제가 어려워서 그렇다는 것은 납득이 안된다.

지역별로 보면, 신사동 공실률은 올 1분기 7.8%에서 2분기 9.5%로 올랐다. 종로 상권 공실률은 지난해 말 11%에서 2분기 21.4%로 두배 가까이 치솟았다. 위례신도시에서는 분양가 보다 수 천만원 싼 ‘마이너스 프리미엄’상가 매물까지 등장 했다. 세종시에는 아예 20개월 공짜 월세를 내건 상가 광고까지 등장 했다.

상가의 경우 관리비 등 각종 부대비용을 감안하면 임대수익률이 적어도 5%는 넘어야 수지 타산이 맞는다. 하지만 최근 상가 분양가가 치솟다 보니 분양가 대비 임대수익률이 계속해서 떨어 지는 구조다. 하남 미사강변도시 상가의 경우 1층 기준 분양가 1평당 오 천만원을 넘는 경우가 흔하다. 동탄 2신도시 분양가도 평당 오 천만원에 육박하고 위례신도시 트랜짓몰 주변에는 평당 1억원 안 밖인 상가도 등장했다.

정규 규제도 상사 시장에 악재다. 상가 등 수익 형 부동산에 대한 RTI(임대업이자상환비율) 규제가 시행되면 상가 시장이 직격탄을 맞을 것으로 우려 된다. 임대사업자 신규 대출 심사에서 상가 등 비 주택은 RTI 1.5배가 넘어야 대출을 승인하기로 했다. 부동산 연간 임대수익이 같은 기간 대출 이자 총액의 1.5배가 넘어야 대출이 가능하다는 의미이다.

*RTI = Rent to interest 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다. 

현재 아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득의 1.25배, 상가.오피스텔 등 비주택은 1.5배까지 대출 가능하다 (예, 년이자가 1,000만원이면, 1년 월세1250만원 되어야 대출이 가능하다)

상업지역 면적을 줄이거나 계획 용적률 등을 낮추는 한편 아파트 단지 내 상가의 가두당 면적을 제한하는 방법도 검토 중이다. 국회에서 통과된 상가건물임대차보호법 개정안도 눈 여겨 봐야 한다. 개정안에 따르면 상가 임차인의 계약 갱신욕구권이 5년에서 10년으로 연장돼 건물주가 10년간 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절 할 수 없게 된다.

그렇다면 상가 수익률를 높이기 위해서는 어떻게 해야 할까?

단순하게 생각하면 매입 가격을 낮게 하면 된다. 대로변 보다 저렴한 이면도로 상가 투자가 유리하다. 이면도로 상가 급매물에 투자해야 임대수익률을 올릴 수 있다. 가능하면 연식이 오래된 상가 건물을 매입한 후 리모델링해 우량 임차인을 유치하는 것이 좋다. 

지역별로 보면 강북 인기 상권을 노려보자. 대표적인곳이 홍대보다 덜 유명한 상수역 상권이다. 평당 권리금이 450만~600만, 월세는 최대 360만원 선이다. 상암 DMC에 대기업, 언론 업체가 입주한 데다 상암 월드컵 파크 등 대규모 아파트 단지가 위해 배후 수효가 탄탄한 상권이다. 수도권에서는 분양가가 저렴한 경기 남양주 별내 역세권 투자 해볼 만 한다. 힐스에비뷰별내스테이원은 63개 점포 분양에서 평균 14대 1로 경쟁률을 기록하기도 했다.  

상가는 아파트와 달리 어떤 임차인, 업종이 들어 오느냐에 따라 철저히 성패가 갈린다. 인기 업종 유치가 가능한지, 지불 가능한 임대료 수준이 어느 정도 인지 파악해야 한다. 

저금리를 활용한 레버리지 효과는 필요 하지만 대출 금리 인상 가능성 염두에 두고 대출 비중을 자기자본 대비 40% 이내로 가져 가는게 바람직하다.

마지막으로 상가정보연구소에서 제공한 상가 투자 5계명 정리하자면,

1)매입가격을 낮춰야 수익율이 오른다.

2)무뉘만 역세권을 피하라

3)우량 임차인 유치에 심혈을 기울려라

4)대출 비중을 자기자본 대비 40% 이하로 줄여라

5)상권, 입지 조사는 많이 할수록 좋다. 

#상가#RTI#5계명