[경매] 성남시 중원구 여수동 201 시티파크 1층

오랫만에 성남시 지원에 경매 입찰에 들어갔다.

상가 매물을 계속 찾고 있는데 시장에서도 아파트 대출이 제한 되면서 투자자들이 상가쪽으로 관심이

높아지는것 같다. 

그렇다고 상가는 쉽게 접근했다가는 큰 코 다치는 종목이다. 

전세율이라는게 없는 것이기 때문에 수익성 또는 매매 차익을 확실히 구분하고 진행해야 한다.

이 물건은 성남시 시청에 위치해 있고 최서가가 감정가 대비 60% 이상 싸져 있어서 관심 리스트에 올려 놓은 물건이다.

 

1. 입지분석

 

성남시청에 위치한 골목 상권이다.  이 상권은 성남시청 공무원 대상으로 장사를 해야 한다.

시청에는 점심/저녁으로 나누겠지만 점심에 주로 상권을 이용하지 않을까 생각 된다.

성남시청 들어가서 보니 3천명 정도 된다고 한다. 1000세대 이상 되어야 하는데 주변에 있는

아파트가 유입되어 상권을 이용하기는 어려워 보인다.

위치적으로 큰 대로변이 아니고 골목에 위치 하고 있는데 점심 수요 정도 견인 할 것으로 보인다

현장 답사 결과 롯데하이마트 큰 대로변에는 공실이 많고 여전히 임대 광고가 많아 보였다.

 

2. 권리 분석

소유자 박인범의 아내가 임차인으로 되어있으나 대항력이 없다.

보증금 5천만원이라도 확보하기 위해 임차인이 지키고 있는데 관리비까지 고려하면 협상에 따라 쉽게 

임차인 보내는 것은 큰 문제가 되지 않아 보인다.

문제는 8평/9평으로 나눠줘 있는데 동일인이 낙찰 받지 못한다면 별도 협의 또는

다른 방식으로 협의가 되어야 소유자/임차인과 원만한 동의가 되지 않을까 예상 된다.

사실 버티기만 한다면 글쎄 6개월 이상 걸릴 것으로 예상 된다.

 

3. 시세 분석

밸류맵을 통해 시세 분석을 해보았다.

21년 5월에 15억이 거래 되었고 전유 면적이 17.32m^2이다.

이 물건은 아래 그림 미오커피숍의 큰 대로변에 있는데 아직도 공실인것을 파악 되었다.

경매 물건 면적은 29.53과 33.02m^2 크기 인데 상대 비교되는 아래 물건과 비슷한 면적의 물건이다.

 

[실거래가] 

 

[예상 월세]

현장 및 부동산 확인 결과 보증금 3천만원에 300만원/월 네이버에 내 놓았다.

근데 21년 5월에 매매 이후 아직도 공실인 것으로 보면 1년 이상 임대 거래가 힘들어 보인다. 

단순하게 수익성을 계산해보면 년간 기준  300만원 x  12개월 /(15억 - 보증금) = 2.45% 정도 나온다.

 

 

그렇다면 입찰을 하기 위해 경매 물건의 적정 가격은 얼마 일까?

1년 이상 공실 회피 할 수 있는 방법은 결국은 임대료를 저렴하게 내놓는 방법 밖에 없을 것이다.

그럼 시가 대비 30% 정도 할인을 해서, 약 월세는 250만원 / 보증금 3천만원으로 새롭게 계산해 보았다.

(대출은 60% 수준, 금리는 3.8% 기준)

현재 수익율을 계산해보면 대략 107호는 3.7억 108호는 3.6억 정도에 나온다.

여기서 약간의 프리미엄을 주고 경매 입찰에 들어 가기로 했다.

 

4. 입찰 결과

역시 패찰이다.

(물건에서 입찰자가 대충 20명 정도는 된 것 같아 보였다.

내가 좋을 물건을 골랐다는 안도감이 생겼지만 낙찰은 어려울 것으로 예상 되었다.)

결과는,  107호는 약 4.85억원에 되었고 108호는 4.4억원 정도에서 낙찰이 되었다. 

네이버 매물 기준으로 월세 150만원에 보증금 3,000만원/월 수준에서 수익성을 재검토 해보았다.

임차인을 구하기 위해 수익형으로 간다면 여전히 높은 단가이다.

다만, 주변 분양 받은 금액보다는 유리하기 때문에 월세를 낮추게 셋팅 한다면 유리한 측면이 있지 않을까 생각 된다.

 

문제는 임차인을 이 장소를 선호하는가 부분이 걸리고 점심 위주의 식당을 운영한다면 버거워 보인다. 

 

만약 2% 정도이 (서울 강남) 정도의 수익성을 계산해 보면 월세 3백만원이 나오겠지만 어느 정도에서 월세가 나가는지

한번 지켜 봐야 할 것 같다.

 

단순히 시세 차익형으로 접근한다면 1억 정도는 되지 않을까 생각 되지만 수익형으로 접근한다면 조금 어려워 보인다. 

어느 정도 수준에서 임대가 나오는지 사후 관리 해보자.